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Frais de maintenance, délai de 3 ans.

Janvier 1, 2013 | 30,00 EUR | répondu par StB Steffen Becker

Madame, Monsieur,
Mon mari et moi avons acheté en 2010 une maison mitoyenne (construite en 1926) en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Nous avons acheté la propriété comme un investissement.
Voici les données clés :
Acte d'achat notarié du 22.02.2010
Transfert de propriété au registre foncier 19.04.2010
Paiement du prix d'achat 26.04.2010 (échéance le 30.04.2010)
Transfert des droits et obligations à notre nom 01.05.2010
Inscription au registre foncier 04.06.2010
Prix d'achat : 50 920 € pour le terrain et 86 580 € pour les bâtiments existants
À partir de mai 2010, avant l'arrivée des locataires en septembre 2010, nous avons rénové les toilettes des invités, la salle de bains, la cuisine y compris le renouvellement des conduites d'eau (renouvellement des sanitaires, nouveaux carreaux (murs) et nouveaux carreaux/laminé (sol)). Les coûts des travaux de construction se sont situés juste en dessous de la limite de 15 % de la valeur d'acquisition du bâtiment. Ces coûts ont également été acceptés par l'administration fiscale compétente en tant que dépenses publicitaires.
Nous avons l'intention de rénover la maison sur le plan énergétique en 2013 (nouvelle couverture de toit et isolation, nouvelles fenêtres dans toute la maison, renouvellement des portes d'entrée et des portes secondaires, réparation et peinture de la façade, remplacement du plancher en bois (planches Ochsenblut) au premier et deuxième étage, renouvellement des carreaux et sanitaires dans la salle de bains au deuxième étage ainsi que ponçage et scellement de l'escalier intérieur.
À ma connaissance, après expiration des trois premières années suivant l'acquisition d'une propriété, les dépenses pour l'entretien sont déductibles en tant que dépenses publicitaires de manière "illimitée" et ne sont pas prises en compte dans l'amortissement. Nous aimerions déduire ces coûts en tant que dépenses publicitaires.
Question :
Quand expire la période de trois ans dans notre cas et à partir de quand pouvons-nous passer commande et effectuer les différents travaux ? Est-ce que l'acte d'achat not

StB Steffen Becker

Cher demandeur,

Merci pour votre demande. Je réponds à celle-ci dans le cadre d'une consultation initiale en fonction des informations que vous avez fournies. Des informations manquantes ou incorrectes peuvent influencer le résultat juridique.

§ 6 al. 1 n° 1a) de l'EStG stipule:
"Les coûts de construction d'un bâtiment comprennent également les dépenses pour les travaux de réparation et de modernisation réalisés dans les trois ans suivant l'acquisition du bâtiment, si ces dépenses, hors taxe sur la valeur ajoutée, dépassent 15 % du coût d'acquisition du bâtiment (coûts de construction proches de l'acquisition). Ne sont pas inclus dans ces dépenses les coûts liés aux extensions au sens de l'article 255 alinéa 2 phrase 1 du Code de commerce ainsi que les dépenses pour les travaux d'entretien généralement effectués chaque année."

L'acquisition au sens fiscal est le transfert de la possession, de l'utilisation et des risques (voir R 7.4 al. 1 phrase 2 EStR en relation avec H 7.4 EStH "Livraison"), dans votre cas le 1.5.2010 ; cette date marque le début de la période. La période se termine conformément à l'article 188 al. 2 du BGB à la fin du jour correspondant à la date qui a déclenché la période, soit à la fin du 1.5.2013.

Les travaux devraient commencer (commande !) une fois la période de trois ans écoulée.

Cependant, il est toujours essentiel de vérifier de quelles mesures il s'agit concrètement.

Je vous recommande donc de lire attentivement la circulaire du BMF du 18.7.2003, BStBl. I S. 386 (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/088/Content/000088567.asp) ainsi que la décision de l'OFD Munich du 11.6.2004, DStR 2004 S. 1338 (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/133/Content/000133628.asp).

Cordialement,
Steffen Becker
-Expert-comptable-

stb-becker@arcor.de