Y a-t-il également des coûts de production proches de l'acquisition qui peuvent être immédiatement déductibles lors de la construction d'une nouvelle propriété ?
Janvier 20, 2013 | 25,00 EUR | répondu par StB Steffen Becker
J'ai acheté une maison en rangée - une nouvelle construction. Je l'ai fait réaménager en une maison à deux logements, contrairement aux plans initiaux du promoteur immobilier, en vue d'une location partielle. Les coûts y afférents sont inclus dans le contrat de construction de la maison. Après la conclusion de l'acte d'achat, d'autres modifications ont été apportées et j'ai de nombreuses factures pour le matériel, etc., car j'ai moi-même peint les murs, posé les sols (parquet) et réalisé une partie des travaux de carrelage.
Y a-t-il également des coûts de production proches de l'acquisition (pour la partie louée) lors d'une nouvelle construction ? Si oui, à partir de quand commence la période de 3 ans. A partir de la date du contrat d'achat ou de la date de la remise des clés de la maison ? Les factures survenues après la signature de l'acte d'achat représentent moins de 15% des coûts du bâtiment.
Cher demandeur,
Merci pour votre demande. Je vais y répondre dans le cadre d'une consultation initiale en fonction des informations que vous avez fournies. Des informations manquantes ou erronées peuvent influencer le résultat juridique.
Les coûts de production liés à l'acquisition existent, comme leur nom l'indique, uniquement en relation avec l'acquisition d'un bâtiment (§ 6 alinéa 1 n° 1a) EStG).
Après l'achèvement d'une maison ou d'un appartement, des coûts de production (coûts de production ultérieurs !) sont engagés si vous agrandissez votre propriété locative existante ou l'améliorez considérablement au-delà de son état initial (§ 255 alinéa 2 phrase 1 HGB ; Circulaire du BMF du 18.7.2003, BStBl. 2003 I p. 386). Vous devez généralement comptabiliser les coûts de production dans le cadre de l'amortissement du bâtiment.
Cependant, il existe une exception : si des coûts de production sont engagés, un abattement immédiat est autorisé pour des coûts liés à une seule mesure de construction d'un maximum de 4 000 € (montant de la facture hors TVA), R 21.1 alinéa 2 phrase 2 EStR 2008 :
"Après l'achèvement du bâtiment, des coûts de production sont à prévoir si des dépenses pour l'achat de biens et la fourniture de services entraînent une extension ou une amélioration substantielle du bâtiment au-delà de son état initial (§ 255 alinéa 2 phrase 1 HGB). Si les dépenses après l'achèvement d'un bâtiment pour une seule mesure de construction ne dépassent pas 4 000 euros (montant de la facture hors TVA) par bâtiment, ces dépenses doivent toujours être traitées comme des coûts d'entretien sur demande. Cependant, la disposition simplifiée ne s'applique pas aux dépenses liées à l'achèvement définitif d'un bâtiment nouvellement construit."
Je vous recommande de lire attentivement la Circulaire du BMF du 18.7.2003, BStBl. I p. 386 (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/088/Content/000088567.asp) et la décision de l'OFD Munich du 11.6.2004, DStR 2004 p. 1338 (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/133/Content/000133628.asp).
J'espère vous avoir aidé.
Cordialement,
Steffen Becker
-Expert-comptable-
stb-becker@arcor.de
