Gibt es beim Neubau auch anschaffungsnahe Herstellungskosten die sofort absetzbar sind
Januar 20, 2013 | 25,00 EUR | beantwortet von StB Steffen Becker
Ich habe ein Reihenhaus - Neubau- gekauft. Dieses habe ich in Abweichung zu den ursprünglichen Plänen vom Bauträger umplanen lassen in ein 2 Familienhaus, zwecks teilweiser Vermietung. Die Kosten dafür sind im Bauwerkvertrag für das Haus enthalten. Nach Abschluss des Kaufvertrages kamen noch weitere Änderungen dazu und ich habe ein Menge Rechnungen für Material, etc. da ich die Wände selbst gestrichen habe, die Böden selbst verlegt (Parkett) habe und ein Teil der Fliesenarbeiten selbst getätigt habe.
Gibt es beim Neubau auch anschaffungsnahe Herstellungskosten (für den vermieteten Anteil)? Wenn ja, ab wann zählt der 3 Jahreszeitraum. Ab Datum Kaufvertrag oder ab Datum der Hausübergabe? Die nach Kaufvertrag angefallenen Rechnungen liegen unter 15% der Gebäudekosten.
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich beantworte diese im Rahmen einer Erstberatung aufgrund Ihrer gemachten Angaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten gibt es, wie der Name schon sagt, nur in Verbindung mit einer Anschaffung (Erwerb) eines Gebäudes (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a.) EStG).
Nach der Fertigstellung eines Hauses oder einer Wohnung entsteht Herstellungsaufwand (nachträgliche Herstellungskosten!), wenn Sie durch Baumaßnahmen Ihr bestehendes Mietobjekt erweitern oder es über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB; BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386). Herstellungsaufwand müssen Sie grundsätzlich im Rahmen der Gebäudeabschreibung ansetzen.
Es gibt jedoch eine Ausnahme: Liegt Herstellungsaufwand vor, ist bei Kosten für eine einzelne Baumaßnahme von maximal 4.000 € (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) ein Sofortabzug zulässig, R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR 2008:
"Nach der Fertigstellung des Gebäudes ist Herstellungsaufwand anzunehmen, wenn Aufwendungen durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB). Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, ist auf Antrag dieser Aufwand stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln. Auf Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, ist die Vereinfachungsregelung jedoch nicht anzuwenden."
Ich rate Ihnen, sich zusätzlich das BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. I S. 386 (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/088/Content/000088567.asp) und hierzu die Verfügung der OFD München vom 11.6.2004, DStR 2004 S. 1338 (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/133/Content/000133628.asp) sorgfältig durchzulesen.
Ich hoffe, Ihnen hiermit weitergholfen zu haben.
Mit freundlichem Gruß
Steffen Becker
-Steuerberater-
stb-becker@arcor.de
