Frag einen Steuerberater zum Thema Vermietung / Verpachtung

Erhaltungsaufwand 3-Jahres Frist

Januar 1, 2013 | 30,00 EUR | beantwortet von StB Steffen Becker

Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Mann und ich haben 2010 eine Doppelhaushälfte (Baujahr 1926) in NRW gekauft. Wir haben die Immobilie als Kapitalanlage gekauft.
Hier die Eckdaten:
Notarieller Kaufvertrag vom 22.02.2010
Auflassung Grundbuch 19.04.2010
Zahlung Kaufpreis 26.04.2010 (fällig 30.04.2010)
Übergang Rechte & Pflichten an uns 01.05.2010
Eintragung ins Grundbuch 04.06.2010
Kaufpreis: 50.920 € für das Grundstück und
86.580 € für die vorhandenen Aufbauten
Von Mai 2010 an haben wir vor dem Einzug der Mieter im September 2010 das Gäste-WC, das Bad, die Küche inkl. der Erneuerung der wasserführenden Leitungen saniert (Erneuerung Sanitärobjekte, neue Fliesen (Wand) und neue Fliesen/Laminat (Boden)). Die Kosten für die Bautätigkeiten beliefen sich knapp unter 15% Grenze des Gebäudeanschaffungswertes. Diese Kosten wurden auch vom zuständigen Finanzamt als Werbungskosten akzeptiert.
Wir beabsichtigen nun im Jahr 2013 das Haus energetisch zu sanieren (neue Dacheindeckung und Dämmung, neue Fenster im gesamten Haus, Erneuerung der Eingangs- und Nebeneingangstür, Ausbessern und Streichen der Fassade, Ersetzen des Holzbodens (Ochsenblutdielen) im OG und DG, Erneuerung der Fliesen und Sanitärobjekte im Bad im DG sowie Abschleifen und Versiegeln der Innentreppe.
Meines Wissens sind nach Ablauf der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung einer Immobilie Aufwendungen für die Erhaltung „unbegrenzt“ als Werbungskosten absetzbar und gehen nicht in die AfA. Die Kosten für diese Maßnahmen würden wir gerne als Werbungskosten abschreiben.
Frage:
Wann endet in unserem Fall die 3-Jahres Frist bzw. ab wann können die verschiedenen Gewerke in Auftrag geben bzw. durchgeführt werden? Ist der notarielle Kaufvertrag, die Zahlung des Kaufpreises, der Übergang der Rechte und Pflichten oder die Grundbucheintragung für den Beginn der 3-Jahres Frist maßgeblich? Müssen Beauftragung, Ausführung und Rechnungsstellung außerhalb der Frist liegen oder kann z.B. die Beauftragung früher erfolgen?
Da es sich hier um einen höheren Betrag handeln wird würden wir ungern an Fristen scheitern. Bitte fügen Sie für die Fristberechnung Quellen (Gesetzestext, Durchführungsbestimmungen, Urteile, etc.) an, damit wir ggf. argumentativ dem FA entgegentreten können.

Vielen Dank!

StB Steffen Becker

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich beantworte diese im Rahmen einer Erstberatung aufgrund Ihrer gemachten Angaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a.) EStG besagt:
"Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen."

Anschaffung im steuerlichen Sinne ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten (siehe R 7.4 Abs. 1 Satz 2 EStR i.V.m. H 7.4 EStH "Lieferung"), in Ihrem Fall der 1.5.2010; mit diesem Datum beginnt die Frist. Die Frist endet gem. § 188 Abs. 2 BGB mit Ablauf des Tages, der seiner Benennung dem Tag entspricht, der die Frist auslöste, somit mit Ablauf des 1.5.2013.

Mit den Massnahmen sollte erst begonnen werden (Beauftragung!), wenn der Dreijahreszeitraum abgelaufen ist.

Trotzdem ist jedoch immer zu prüfen, um welche Massnahmen es sich konkret handelt.

Ich rate Ihnen daher, sich das BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. I S. 386 (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/088/Content/000088567.asp) und hierzu die Verfügung der OFD München vom 11.6.2004, DStR 2004 S. 1338 (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/133/Content/000133628.asp) sorgfältig durchzulesen.


Mit freundlichem Gruß
Steffen Becker
-Steuerberater-

stb-becker@arcor.de