Спросите налогового консультанта по теме Аренда / Сдача в аренду

Затраты на сохранение сроком на 3 года

Январь 1, 2013 | 30,00 EUR | отвечено StB Steffen Becker

Уважаемые дамы и господа,
мой муж и я приобрели половину двойного дома в 2010 году (строительство 1926 года) в Северном Рейне-Вестфалии. Мы приобрели эту недвижимость в качестве инвестиции.
Вот основные данные:
Нотариальный договор купли-продажи от 22.02.2010
Передача прав собственности в книгу регистрации 19.04.2010
Оплата стоимости покупки 26.04.2010 (должна быть оплачена до 30.04.2010)
Переход прав и обязанностей на нас 01.05.2010
Занесение в книгу регистрации 04.06.2010
Стоимость покупки: 50 920 € за участок и 86 580 € за существующие постройки
С мая 2010 года мы привели в порядок гостевой туалет, ванную комнату, кухню включая замену водопроводных труб (обновление сантехники, новая плитка (стены) и новая плитка/ламинат (пол)). Затраты на строительные работы составили немного менее 15% от стоимости приобретения здания. Эти расходы также были приняты налоговой службой как рекламные расходы.
Теперь мы планируем провести энергетическую реконструкцию дома в 2013 году (новая кровля и утепление, новые окна по всему дому, замена входной и второстепенной дверей, поправка и покраска фасада, замена деревянного пола (дубовые доски) на втором и чердаке, обновление плитки и сантехники в ванной комнате на чердаке, шлифовка и запечатывание внутренней лестницы.
На мой взгляд, после истечения первых 3 лет после приобретения недвижимости расходы на поддержание могут быть списаны в рамках рекламных расходов без ограничений и не учитываются в Амортизации. Мы хотели бы списать затраты на эти мероприятия как рекламные расходы.
Вопрос:
Когда заканчивается в нашем случае 3-летний срок, и с какого момента можно давать заказ на различные виды работ или проводить их? Для начала 3-летнего срока решающими являются нотариальный договор купли-продажи, оплата стоимости покупки, переход прав и обязанностей или занесение в книгу регистрации? Должны ли заказ, выполнение и выставление счетов производиться до истечения срока или, например, можно дать заказ пораньше?
Поскольку речь идет о значительной сумме, мы не хотели бы потерпеть неудачу из-за сроков. Пожалуйста, приложите источники (законодательство, положения, решения и т. д.) для расчета срока, чтобы мы могли аргументированно выступить против налоговой службы.

Большое спасибо!

StB Steffen Becker

Уважаемый Задающий вопрос,

Благодарим Вас за обращение. Я отвечу на него в рамках первичной консультации на основе предоставленной Вами информации. Отсутствие или неправильная информация может повлиять на правовые результаты.

§ 6 п. 1а.) Налогового кодекса гласит:
"К издержкам на строительство здания относятся также расходы на восстановительные и модернизационные работы, выполненные в течение трех лет после приобретения здания, если эти расходы без учета НДС превышают 15 процентов стоимости приобретения здания (издержки, связанные с приобретением). К таким расходам не относятся расходы на расширение в смысле § 255 п. 2 предприятий кодекса и расходы на текущие работы, выполняемые ежегодно."

Приобретение в налоговом смысле - это переход права собственности, пользования и уплаты (см. R 7.4 п. 1 предприятий кодекса в сочетании с H 7.4 предприятий кодекса "поставка"), в Вашем случае 1.5.2010; с этой даты начинается срок. Срок истекает согласно § 188 п. 2 Гражданского кодекса в конце дня, соответствующего дню, который вызвал срок, следовательно, в конце 1.5.2013.

Работы должны начаться только после завершения трехлетнего периода (назначение!).

Тем не менее, всегда важно тщательно проверить, о каких именно мерах идет речь.

Поэтому я советую Вам внимательно прочитать письмо Минфина от 18.7.2003 г., BStBl. I S. 386 (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/088/Content/000088567.asp) и распоряжение ОФД в Мюнхене от 11.6.2004 г., DStR 2004 S. 1338 (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/133/Content/000133628.asp).

С уважением,
Штеффен Беккер
-Налоговый консультант-

stb-becker@arcor.de