Намерение получения прибыли при сдаче в аренду родственникам
Февраль 15, 2013 | 100,00 EUR | отвечено Michael Herrmann
Уважаемые дамы и господа,
В 2012 году я приобрел квартиру, практически полностью за счет заемных средств, завершение строительства в 2013 году. Она сдается в аренду моей матери (сегодня 70 лет) по минимум 66% от местной средней арендной платы.
Через 10-15 лет моя мать финансово (небольшая пенсия и израсходованные сбережения) может быть не в состоянии продолжать оплачивать аренду.
1. Могу ли я использовать это аргумент в будущем для отмены арендной платы и/или перестать учитывать эту квартиру в декларации по налогу на доходы с этого момента (т.е. не учитывать потери/амортизацию и т.д.)?
2. Насколько лет назад налоговая инспекция могла бы или могла бы предположить любительство и отменить потери возвратно?
3. Могу ли я избежать потенциального любительства, если у меня есть намерение сдать квартиру снова по рыночной ставке после смерти моей матери или переезда в дом престарелых? (Фактически временно приостановить намерение получения прибыли на несколько лет)
4. Будет ли иметь значение для оценки ситуации, если в момент отмены арендной платы в предыдущие годы возникли доходы, подлежащие налогообложению, в отличие от непрерывного получения убытков до этой даты?
5. Если квартира будет продана через 15 лет, может ли налоговая инспекция предположить любительство, если уже сегодня очевидно, что до момента продажи налоговые излишки не будут получены?
Благодарю.
Уважаемый Задающий вопрос,
во-первых, благодарю вас за ваш запрос, который я с удовольствием отвечу на основе ваших данных и при учете вашего участия в рамках первичной консультации. Ответ будет дан в соответствии с представленными обстоятельствами. Отсутствие или недостоверные сведения о фактических обстоятельствах могут повлиять на юридический результат.
1) Как только вы зарабатываете менее 66% сравнительной арендной платы, расходы на рекламу могут быть списаны только частично. Бесплатная передача имеет последствие в виде расторжения договора аренды. В таком случае вы не получаете дохода от аренды и сдачи в аренду.
2) Налоговая инспекция может изменить налоговое постановление в пределах срока установления. Обычно он составляет четыре года, начинается не позднее чем через два года после окончания налогового года, но может быть также прерван. Однако предпосылкой является то, что налоговые постановления были вынесены под сомнение или что они были временными в отношении доходов от аренды и сдачи в аренду.
3) В соответствии с преобладающей судебной практикой налоговая инспекция должна предполагать, что также имеется намерение получения прибыли при аренде на постоянной основе. Арендная деятельность считается постоянной, если с самого начала был заключен бессрочный договор аренды. Даже срочный договор аренды будет не вредным, если его можно продлить.
4) Хобби, то есть отсутствие намерения получить прибыль, может предполагаться только при аренде на постоянной основе, если с самого начала было ясно, что будут получены только убытки. Снижение стоимости предоставления членам семьи усложняет возможность получения общей прибыли за период аренды, но в принципе допустимо даже при длительных убытках, если существует долгосрочное арендное отношение. Следует помнить, что налоговая инспекция может изменить только в том случае, если налоговые установления подготовлены согласно п.2. По вышеизложенным причинам нет необходимости в таком изменении.
5) Это произойдет только в случае, если продажа уже определена сегодня и видна налоговой инспекции. Пока арендная плата в долгосрочной перспективе превышает существенные расходы на амортизацию и проценты по долгам, налоговая инспекция не будет сомневаться в намерении получить прибыль.
Надеюсь, что эти данные помогут вам получить достаточное представление о ситуации в рамках вашего участия и этой первичной консультации, и остаюсь
с уважением
Михаил Геррман
Дипломированный финансовый эксперт (промышленный)
Налоговый консультант
