Intention de réaliser un bénéfice en louant à des membres de la famille
Février 15, 2013 | 100,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
Chers Madame, Monsieur,
En 2012, j'ai acquis un appartement, financé presque à 100% par des emprunts, et terminé en 2013. Celui-ci est loué à ma mère (âgée de 70 ans aujourd'hui) pour au moins 66% du loyer habituel dans la région.
Dans environ 10-15 ans, ma mère pourrait ne plus être en mesure de payer le loyer en raison de sa faible retraite et de l'épuisement possible de ses économies.
1. Est-ce que je pourrais argumenter dans le futur pour ne plus exiger le loyer sur cette base et/ou ne plus déduire cette propriété dans ma déclaration d'impôts sur le revenu (donc plus de pertes / amortissements etc.) à partir de ce moment-là ?
2. Combien d'années en arrière le fisc pourrait-il remonter pour prétendre que c'est une activité de loisirs et annuler les pertes ?
3. Est-ce que je pourrais éviter une possible activité de loisirs si j'ai l'intention de remettre en location l'appartement à des tiers à des prix de marché après le décès de ma mère ou son déménagement dans une maison de retraite ? (Suspendre effectivement l'intention de réaliser des gains pendant quelques années)
4. Est-ce que le fait que des revenus imposables aient été générés les années précédant la suppression du loyer serait pertinent pour l'évaluation de la situation par rapport à une recherche continue de bénéfices jusqu'à cette date ?
5. Si l'appartement est vendu après 15 ans, est-ce que le fisc pourrait alors prétendre que c'est une activité de loisirs si dès aujourd'hui il est évident qu'aucun bénéfice fiscal ne sera réalisé jusqu'à la vente ?
Merci beaucoup.
Cher demandeur,
Tout d'abord, merci beaucoup pour votre demande, que je suis heureux de répondre en fonction de vos informations et de votre implication dans le cadre d'une première consultation. La réponse est basée sur la description des faits. Des informations manquantes ou erronées sur les circonstances réelles peuvent affecter le résultat juridique.
1) Dès que vous percevez moins de 66 % du loyer de référence, les frais de publicité ne sont plus déductibles que proportionnellement. Une mise à disposition gratuite entraîne la résiliation du bail. Vous ne percevez alors aucun revenu de location.
2) L'administration fiscale peut modifier un avis d'imposition dans le délai de prescription. Celui-ci est généralement de quatre ans, commence au plus tard deux ans après la fin de l'année fiscale, mais peut également être interrompu. Cependant, une condition préalable est que les avis d'imposition soient provisoires en ce qui concerne les revenus de location et de location.
3) Selon la jurisprudence dominante, l'administration fiscale doit supposer qu'une intention de réaliser des bénéfices est présente dans une activité de location à long terme. L'activité de location est considérée comme étant à long terme si un bail à durée indéterminée a été conclu au départ. Même un bail à durée déterminée serait sans conséquence s'il est renouvelable.
4) La notion de loisirs, c'est-à-dire l'absence d'intention de réaliser des bénéfices, ne peut être supposée que dans le cas d'une location à long terme si dès le départ il était clair qu'il n'y aurait que des pertes. La mise à disposition à un prix réduit à des proches complique la possibilité de réaliser un bénéfice total sur toute la période de location, mais est généralement autorisée, même en cas de pertes pendant de nombreuses années, s'il s'agit d'une location à long terme. Il convient de noter que l'administration fiscale ne peut modifier les évaluations fiscales ultérieurement que si elles ont été préparées conformément au point 2. Il n'y a aucune raison particulière pour cela.
5) Cela ne serait le cas que si la vente est déjà confirmée aujourd'hui et est visible pour l'administration fiscale. Tant que le loyer réalisable dépasse à long terme les coûts principaux des dépréciations et des intérêts sur la dette, l'administration fiscale ne remettra pas en question l'intention de réaliser des bénéfices.
J'espère que ces informations vous donnent un aperçu suffisant de la situation dans le cadre de votre intervention et de cette première consultation, et je reste à votre disposition.
Cordialement,
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Expert-comptable
