Прибыль от спекуляций Прибыль от продажи
Декабрь 16, 2012 | 45,00 EUR | отвечено StB Steffen Becker
За более чем 10 лет я купил 2 небольших многоквартирных дома. К этому добавляются 3 квартиры. Также у меня есть мой частный жилой дом с большим участком. В течение последних 10 лет ни на одном из этих объектов не проводились крупные ремонтно-строительные работы. Только небольшие, обычные ремонты. Теперь я планирую продать следующие объекты в течение ближайших 3 лет (приблизительно): 2 многоквартирных дома и 2 квартиры из вышеперечисленного имущества. Кроме того, я хочу продать мой собственный жилой дом. Однако я хочу отделить большую часть участка от него. Этот участок земли должен быть заново застроен жилым домом из 4 квартир, после чего будет сдан в аренду. Также в 2012 году я купил квартиру, которая должна быть занята мной. Я не из строительной отрасли. Какие из этих продаж облагаются налогом на доходы? Спасибо.
Уважаемый Задающий вопрос,
спасибо за ваш запрос. Я отвечу на него в рамках предварительной консультации на основе предоставленных вами данных. Отсутствие или ошибочные данные могут повлиять на правовой результат.
В вашем случае письмо Минфина от 26.03.2004 г. - IV A 6 - S 2240 - 46/04 даёт следующее пояснение:
При продаже земель частными лицами при проверке наличия предпринимательской деятельности критически важно учитывать продолжительность использования перед продажей и количество проданных объектов. В случаях, когда предпринимательская деятельность с земельными участками отрицается, все же необходимо проверить, облагается ли доход от продажи согласно § 23 Налогового законодательства.
Как показатель наличия предпринимательской деятельности считается превышение "трех объектов" (см. решение Федерального налогового суда от 10 декабря 2001 г. – BStBl 2002 II S. 291). Таким образом, продажа более трех объектов в течение пятилетнего периода принципиально считается предпринимательской (см. решение Федерального налогового суда от 18 сентября 1991 г. – BStBl 1992 II S. 135). Продажа более трех объектов, приобретенных или построенных с намерением продажи (см. п. 19 и далее) в течение этого периода, при соблюдении остальных условий (§ 15 Абз. 2 Налогового законодательства), принципиально влечет предпринимательскую деятельность всех – включая первые три – продажи объектов. Пятилетний срок не имеет жесткого значения. Предпринимательская деятельность, например, может быть признана при более высоком количестве продаж после истечения этого срока, а также при основной деятельности в области строительства.
Объекты в смысле "трех объектов" являются только те объекты, для которых существует тесная временная связь между их постройкой, приобретением или модернизацией и продажей. Если такая тесная временная связь отсутствует, объекты могут учитываться только до временного предела в десять лет, если другие обстоятельства позволяют заключить, что на момент постройки, приобретения или модернизации было намерение продажи. Такие дополнительные обстоятельства, например, имеются, если налогоплательщик, знакомый с отраслью, в течение пятилетнего периода после постройки здания продал менее четырех, а затем в относительно короткий срок планомерно продал дополнительные объекты (см. решение Федерального налогового суда от 5 сентября 1990 г. – BStBl 1990 II S. 1060).
В отдельности следующее применимо к превышению "трех объектов":
Объекты в смысле "трех объектов" являются земельные участки любого вида. На размер, стоимость или цель использования отдельного объекта не имеет значения (см. решения Федерального налогов
