Bénéfice spéculatif Gain de cession
Décembre 16, 2012 | 45,00 EUR | répondu par StB Steffen Becker
Il y a plus de 10 ans, j'ai acheté deux petits immeubles d'appartements. En plus de cela, j'ai trois appartements en copropriété et ma maison privée avec un grand terrain. Aucun des biens n'a subi de rénovations majeures ou d'agrandissements au cours des 10 dernières années, seulement des réparations mineures et courantes. Maintenant, je prévois de vendre certains biens au cours des trois prochaines années : les deux immeubles d'appartements, deux appartements en copropriété de la liste ci-dessus, ainsi que ma maison principale. Cependant, je souhaite subdiviser une grande partie du terrain de cette dernière. Cette partie du terrain sera utilisée pour construire un nouvel immeuble de quatre appartements qui seront ensuite mis en location.
En 2012, j'ai acheté un appartement en copropriété qui sera ma résidence principale. Je ne suis pas du secteur de la construction. Quelles ventes sont soumises à l'impôt sur le revenu ?
Merci beaucoup.
Cher demandeur,
Merci pour votre demande. Je vais y répondre dans le cadre d'une consultation initiale en fonction des informations que vous avez fournies. Des informations manquantes ou erronées peuvent affecter le résultat juridique.
Dans votre cas, la circulaire du BMF du 26 mars 2004 - IV A 6 - S 2240 - 46/04 est instructive:
Lorsque des particuliers vendent des terrains, il est essentiel de se concentrer sur la durée d'utilisation avant la vente et le nombre d'objets vendus pour déterminer s'il s'agit d'un commerce de biens immobiliers. Dans les cas où il est exclu qu'il s'agisse d'un commerce de biens immobiliers, il convient toutefois de vérifier si le profit de la vente doit être imposé en vertu de l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu.
Un indice de l'existence d'un commerce de biens immobiliers est le dépassement du "seuil des trois objets" (cf. décision de la Cour fédérale des finances du 10 décembre 2001 - BStBl 2002 II p. 291). Ainsi, la vente de plus de trois objets au cours d'une période de cinq ans est généralement considérée comme commerciale (cf. arrêt de la Cour fédérale des finances du 18 septembre 1991 - BStBl 1992 II p. 135). La vente de plus de trois objets acquis ou construits dans l'intention de les vendre (cf. par. 19 et suivants) au cours de cette période entraîne, sous réserve des autres conditions (par. 15, al. 2 de la loi sur l'impôt sur le revenu), en principe le caractère commercial de toutes les ventes d'objets - y compris des trois premières. La limite de cinq ans n'a toutefois pas de signification rigide. Un commerce de biens immobiliers peut exister, par exemple, en cas de vente d'un plus grand nombre d'objets après l'expiration de cette période, mais aussi en cas d'activité principale dans le domaine de la construction.
Un objet au sens du "seuil des trois objets" est tout objet pour lequel il existe un lien temporel étroit entre la construction, l'acquisition ou la modernisation et la vente. Si un tel lien temporel étroit n'existe pas, les objets ne peuvent être pris en compte que jusqu'à une limite temporelle de dix ans si d'autres circonstances justifient de présumer une intention de vente au moment de la construction, de l'acquisition ou de la modernisation. Ces autres circonstances existent, par exemple, lorsque, dans un délai de cinq ans après la construction d'un bâtiment, un contribuable connaissant le secteur vend moins de quatre objets, puis vend ensuite de manière planifiée d'autres objets dans un laps de temps relativement court (cf. arrêt de la Cour fédérale des finances du 5 septembre 1990 - BStBl 1990 II p. 1060).
En ce qui concerne le dépassement du "seuil des trois objets", les points suivants s'appliquent:
Un objet au sens du "seuil des trois objets" est un terrain de toute nature. La taille, la valeur ou l'usage de l'objet individuel n'ont pas d'importance (cf. arrêts de la Cour fédérale des finances du 18 mai 1999 - BStBl 2000 II p. 28 et du 15 mars 2000 - BStBl 2001 II p. 530). Il n'est pas important de savoir s'il s'agit de terrains bâtis ou non bâtis, ou si le contribuable a construit lui-même les objets ou les a acquis dans un état bâti.
Toute propriété foncière civile, utilisable et vendable de manière autonome, est considérée comme un objet au sens du "seuil des trois objets", même si plusieurs objets sont regroupés en un seul après la conclusion du contrat (cf. arrêt de la Cour fédérale des finances du 16 mai 2002 - BStBl 2002 II p. 571). Il en va de même pour les terrains où la vente a échoué lors de la conclusion du contrat (cf. arrêt de la Cour fédérale des finances du 5 décembre 2002 - BStBl 2003 II p. 291).
Ne sont pas inclus les terrains utilisés à des fins résidentielles. Les terrains bâtis utilisés à des fins résidentielles font généralement partie du patrimoine privé nécessaire (cf. arrêt de
