Bir Vergi Danışmanına Sor konusunda Kiralama / Kiraya Verme

Koruma maliyeti 3 yıllık süre

Ocak 1, 2013 | 30,00 EUR | cevaplandı StB Steffen Becker

Sayın Bayanlar ve Baylar,
Eşim ve ben 2010 yılında bir çiftlik evi (Yapım yılı 1926) satın aldık. Gayrimenkulu bir yatırım olarak satın aldık.
İşte temel bilgiler:
Noter satış sözleşmesi tarihi: 22.02.2010
Tapu devri tarihi: 19.04.2010
Satış bedeli ödeme tarihi: 26.04.2010 (vadesi 30.04.2010)
Hak ve yükümlülüklerin bize devri: 01.05.2010
Tapuya kaydedilme tarihi: 04.06.2010
Satış bedeli: Arsa için 50.920 € ve mevcut binalar için 86.580 €
Eylül 2010'da kiracıların taşınmasından önce, misafir tuvaleti, banyo, mutfak ve su borularının yenilenmesi dahil olmak üzere tadilat çalışmaları yaptık (yenilenen tesisat, yeni fayanslar (duvar) ve yeni fayans/laminat (zemin)). İnşaat maliyetleri binanın edinme değerinin %15'in altında kaldı. Bu masraflar ilgili vergi dairesi tarafından reklam gideri olarak kabul edildi.
Şimdi 2013 yılında evi enerjetik olarak yenilemeyi planlıyoruz (çatı kaplama ve izolasyonunun yenilenmesi, evin tüm pencerelerinin değiştirilmesi, giriş ve arka giriş kapılarının yenilenmesi, cephede onarımlar ve boyalar, üst kat ve çatı katında ahşap zeminin değiştirilmesi (Ochsenblutdielen), çatı katındaki banyoda fayansların ve tesisatların yenilenmesi ve iç merdivenin zımparalanması ve cila yapılması).
Benim bildiğime göre, bir mülk ediniminden sonra ilk 3 yılın sonunda, koruma giderleri "sınırsız" olarak reklam gideri olarak giderilebilir ve Amortisman hesabına dahil olmaz. Bu işlemlerin maliyetlerini reklam gideri olarak yazdırmak istiyoruz.
Soru:
Bizim durumumuzda 3 yıllık süre ne zaman sona erer ve farklı işçilikler ne zaman verilebilir ve gerçekleştirilebilir? Noter satış sözleşmesi, satış bedelinin ödenmesi, hakların ve yükümlülüklerin devri veya tapuya kayıt, 3 yıllık sürecin başlangıcı için belirleyici midir? İş verme, uygulama ve fatura düzenleme süresi sürenin dışında olmalı mıdır, yoksa iş verme önceden yapılabilir mi?
Bu durumda yüksek bir meblağdan bahsedildiği için sürelerden kaynaklanmak istemeyiz. Lütfen süre hesaplamaları için kaynaklar (kanun metni, uygulama yönergeleri, kararlar, vb.) ekleyin, böylece gerektiğinde vergi dairesiyle tartışmaya girebiliriz.
Teşekkürler!

StB Steffen Becker

Sayın Soru Sahibi,

Sorunuz için teşekkür ederim. Verdiğiniz bilgiler doğrultusunda bu soruya birincil danışmanlık çerçevesinde cevap vereceğim. Eksik veya hatalı bilgiler hukuki sonucu etkileyebilir.

EStG Madde 6/1/1a'ya göre:
"Bir binanın maliyetlerine, binanın alımından sonraki üç yıl içinde gerçekleştirilen onarımlar ve modernizasyon işlemleri de dahildir, bu harcamaların, bina alım maliyetlerinin KDV hariç yüzde 15'ini aşması durumunda (alıma yakın üretim maliyetleri). Bu harcamalar arasında, Ticaret Kanunu'nun 255/2/1. maddesi uyarınca genişletmeler için yapılan harcamalar ve yıllık olarak yapılan bakım harcamaları bulunmamaktadır."

Vergisel anlamda alım, fayda ve yüklerin devri (bkz. EStR 7.4/1 ve H 7.4 EStH "Teslim") anlamına gelmektedir, sizin durumunuzda 1.5.2010; bu tarihle süre başlar. Süre, 188/2 BGB'ye göre, süreyi tetikleyen günü takip eden günün sonunda sona erer, yani 1.5.2013'te sona erer.

Önlemlere, üç yıllık süre dolduktan sonra başlanmalıdır (İş verme!). Bununla birlikte, hangi önlemlerin alınacağının daima dikkatlice kontrol edilmesi gerekmektedir.

Bu nedenle, 18.7.2003 tarihli BMF yazısını (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/088/Content/000088567.asp) ve bununla bağlantılı olarak 11.6.2004 tarihli OFD München emrini (http://treffer.nwb.de/content/dms/content/000/133/Content/000133628.asp) dikkatlice okumanızı tavsiye ederim.

Saygılarımla,
Steffen Becker
-Mali Müşavir-

stb-becker@arcor.de