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Vente de maison dans le délai de spéculation et vendeur du Luxembourg

Décembre 2, 2014 | 90,00 EUR | répondu par Anton Pernitschka

Chers Madame, Monsieur,

J'aurais besoin d'une évaluation fiscale pour la vente d'une maison en Allemagne qui doit avoir lieu dans un délai de spéculation de 10 ans, avec les données suivantes :

- La maison a été construite en 2006 (nouvelle construction) et achetée, et est située en Allemagne

- Les propriétaires de la maison résident et travaillent au Luxembourg.

- La maison n'a été occupée que par le propriétaire lui-même de 2006 à 2008, depuis lors elle est continuellement louée à des personnes non membres de la famille.

- Les locataires actuels (depuis 3 ans) sont les acheteurs potentiels et résident en Allemagne

- La vente doit avoir lieu en 2014

- La maison a coûté environ 334 000 EUR en 2006 et sera vendue pour 580 000 EUR, cela dans le délai de spéculation qui se termine en décembre 2016, ce qui représente un bénéfice d'environ 200 000 EUR.

3 questions :

1. Quel est le taux d'imposition (approximatif) pour un couple avec 2 enfants qui sont imposables au Luxembourg et qui, selon leur conseiller fiscal, doivent déclarer l'achat de la maison en Allemagne?

2. La maison a été vendue au prix de 334 000 EUR (structure de base qualifiée), c'est-à-dire que les murs (papier peint, peinture), les sols, etc. n'étaient pas inclus dans le prix d'achat. Ces coûts peuvent-ils également être déduits du prix d'achat pour calculer le gain de cession (voir les coûts de réparation et de modernisation des trois premières années dans le calcul ci-dessous).

3. Si le contrat d'achat précise que le prix d'achat sera payé en 2 versements, 300 000 EUR le 22 décembre 2014 et les 280 000 EUR restants le 2 janvier 2015 (et que cela sera effectivement payé de cette manière), le principe de l'encaissement s'appliquerait-il et le bénéfice provenant des 300 000 EUR en 2014 et celui des 280 000 EUR du prix d'achat en 2015 seraient-ils imposables? Le bénéfice serait-il calculé proportionnellement à l'encaissement du prix d'achat?

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Voici le calcul que j'ai réalisé en tant que novice après quelques recherches sur Internet :

Prix d'achat selon le contrat notarial 580 000
- Cuisine, (éventuellement installation satellite, câblage Bus, etc.) 19 000
Produit de cession : 561 000
- Coût d'acquisition (maison + garage) 334 000
- Frais d'acquisition annexes (taxe foncière, notaire, etc.) Supposition 5% 16 700
- Coûts de réparation et de modernisation des trois premières années 25 000
+ Amortissement
- Frais de publicité pour la vente
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= Gain de cession 185 300
Taux d'imposition d'environ 27% ????? 50 031
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Montant de l'achat de la maison après imposition 529 969
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Je suis conscient que pour réaliser un calcul précis, plus de données seraient nécessaires, mes questions portent uniquement sur des indications générales.

Je vous remercie pour votre réponse!

Anton Pernitschka

Cher demandeur,

Dans le cadre d'une première consultation et de votre investissement en honoraires, en tenant compte des règles de ce forum, je souhaite répondre à votre question.

Le droit d'imposition des revenus provenant de la vente de biens immobiliers en Allemagne est attribué à l'État dans lequel se trouve la propriété (en l'occurrence l'Allemagne dans le cas présent), selon l'article 4 de la convention fiscale avec le Luxembourg.

En conséquence, les revenus en Allemagne sont soumis à l'impôt restreint en vertu de l'article 1, paragraphe 4 de la Loi sur l'impôt sur le revenu, car il s'agit de revenus intérieurs selon l'article 49, paragraphe 1, point 8 a) de la Loi sur l'impôt sur le revenu. L'imposition se fait selon le taux de base, même si le contribuable est marié, le montant de base étant généralement non pris en compte (article 50, paragraphe 1, phrase 1 de la Loi sur l'impôt sur le revenu). En conséquence, dans le cas présent, un taux d'imposition d'environ 40 % pourrait être envisagé.

Cependant, dans les conditions de l'article 1, paragraphe 3 de la Loi sur l'impôt sur le revenu, il est également possible de demander l'imposition illimitée.

Les coûts d'acquisition ou de production au sens de l'article 23, paragraphe 3 de la Loi sur l'impôt sur le revenu comprennent également les dépenses visant à mettre en état de fonctionnement. Ainsi, les coûts de réparation et de modernisation effectués au cours des trois premières années suivant l'acquisition doivent être inclus dans les coûts d'acquisition.

Le principe d'encaissement de l'article 11 de la Loi sur l'impôt sur le revenu s'applique généralement. La création délibérée d'un encaissement ou d'une sortie de recettes ou de dépenses d'exploitation n'est généralement pas abusive, même si elle vise clairement à minimiser les impôts (FG Düsseldorf du 23.04.1999, EFG 1999, 964). Le bénéfice pourrait alors être calculé proportionnellement à l'encaissement du prix d'achat.

Le calcul dans l'exemple cité peut généralement être accepté. Cependant, il convient de noter que les coûts d'acquisition/ de production de la maison doivent être réduits des amortissements. En outre, la cuisinière et l'évier sont considérés comme faisant partie du bâtiment dans le cas d'une cuisine intégrée (BFH du 13.03.1990, BStBl II 1990, 514). Si une cuisine intégrée est unie en s'ajustant à l'emplacement qui lui est destiné avec les murs du bâtiment qui l'entourent (murs latéraux et arrière), des coûts d'acquisition/ de production du bâtiment peuvent également être présents dans des cas exceptionnels selon le BFH du 01.12.1970, BStBl II 1971, 162.

La réponse a été donnée en fonction de votre description des faits. Des informations manquantes ou erronées sur les circonstances réelles peuvent influer sur le résultat juridique.

Cordialement,

Anton Pernitschka
Conseiller fiscal