Bir Vergi Danışmanına Sor konusunda Emlak Vergilendirmesi

Spekülasyon süresi içinde ev satışı ve satıcı Lüksemburg'dan.

Aralık 2, 2014 | 90,00 EUR | cevaplandı Anton Pernitschka

Sayın Bayanlar ve Baylar,

Almanya'daki ev satışı için vergisel bir değerlendirmeye ihtiyacım var, bu satışın 10 yıllık spekülasyon süresi içinde gerçekleşmesi gerekmektedir ve aşağıdaki temel verilere sahiptir:

- Ev 2006 yılında inşa edildi (Yeni bina) ve Almanya'da bulunmaktadır.

- Ev sahipleri Lüksemburg'da yaşamakta ve çalışmaktadır.

- Ev sahibi tarafından sadece 2006-2008 yılları arasında kullanılmıştır, o tarihten itibaren sürekli olarak aile üyeleri olmayan kişilere kiralanmıştır.

- Mevcut kiracılar (3 yıldır) potansiyel alıcılar olup Almanya'da yaşamaktadırlar.

- Satışın hala 2014 yılı içinde gerçekleştirilmesi planlanmaktadır.

- Ev 2006 yılında yaklaşık 334.000 EUR'ya mal olmuş ve 580.000 EUR'a satılacaktır, bu da 2016 Aralık ayında sona eren spekülasyon süresi içinde gerçekleşecektir, yani yaklaşık 200.000 EUR'luk bir kazanç olacaktır.

3 Soru:

1. Lüksemburg'da vergiye tabi olan ve (muhasip mali müşavirlerine göre) Almanya'da ev satışını vergilendirmek zorunda olan 2 çocuklu bir çift için vergi oranı yaklaşık olarak ne kadar olacaktır?

2. Ev, 334.000 EUR'luk fiyatla (kalifiye temel inşaat) satılmıştır, yani duvarlar (duvar kağıdı, boya), zeminler vb. satın alma fiyatına dahil değildi. Bu maliyetler, hesaplamayı yapmak için satış fiyatından düşülebilir mi (ilk 3 yılda yapılan onarımlar ve modernizasyon maliyetleri bakınız)?

3. Satış sözleşmesinde, ödemenin 2 taksit halinde yapılmasının belirtilmesi gerekiyor mu, 22.12.2014'te 300.000 EUR ve 02.01.2015'te kalan 280.000 EUR (ve bunun da bu şekilde transfer edilmesi durumunda), bu durumda nakit akışı ilkesi geçerli olacak mı ve 2014 yılında 300.000 EUR'luk kazanç ve 2015 yılında 280.000 EUR'luk satış fiyatından elde edilen kazanç vergilendirilecek mi? Kazanç, satış fiyatının akışına orantılı olarak hesaplanacak mı?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

İşte bir amatör olarak internet araştırmasından sonra oluşturduğum hesaplama:

Noter sözleşmesine göre satış fiyatı 580.000
./. Mutfak, (gerekirse uydu anteni, otomasyon kablolama, vb.) 19.000
Satış geliri: 561.000
./. Alım maliyeti (ev + garaj) 334.000
./. Alım yan maliyetleri (arazi satın alma vergisi, noter vb.) %5 varsayımı 16.700
./. İlk 3 yılda yapılan onarımlar ve modernizasyon maliyetleri 25.000
+ Amortisman
./. Satış için reklam giderleri
--------------------------------------------------
= Satış karı 185.300
Yaklaşık %27'lik vergi oranı ????? 50.031
---------------------------------------------------
Vergilendirme sonrası ev alım toplamı 529.969
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Kesin bir hesaplama için daha fazla veriye ihtiyaç duyulduğunu biliyorum, sorularımda sadece genel bir fikir edinmek istiyorum.

Yanıtınız için teşekkür ederim!

Anton Pernitschka

Sayın Soran,

Bu forumun kurallarını dikkate alarak ilk danışmanlık ve ödemeniz çerçevesinde sorunuzu cevaplamak isterim.

Almanya'da taşınmaz mal satışından elde edilen gelirler için vergilendirme hakkı, Luxemburg ile çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının 4. maddesine göre, taşınmazın bulunduğu devlete (bu durumda Almanya) aittir.

Buna göre, Almanya'da gelirler, sınırlı vergi yükümlülüğüne tabi olacaktır çünkü iç gelirler, EStG'nin 49. maddesi 1. fıkrası a) uyarınca mevcuttur. Vergilendirme, temel vergi oranına göre yapılır ve vergi mükellefi evli olsa bile genellikle temel kişisel muafiyet dikkate alınmaz (EStG'nin 50. maddesi 1. fıkrası). Buna göre, bu durumda yaklaşık %40 oranında vergilendirme yapılabilir.

Ancak, EStG'nin 1. maddesi 3. fıkrası koşulları altında, sınırsız vergi yükümlülüğü de talep edilebilir.

EStG'nin 23. maddesi 3. fıkrasının anlamında, işletmeye hazır hale getirmek için yapılan harcamalar da alım ya da üretim maliyetlerine dahildir. Bu nedenle, ilk 3 yıl içinde yapılan tamir ve modernizasyon harcamaları, alım maliyetlerine eklenmelidir.

Temel olarak, EStG'nin 11. maddesi geçerlidir. İşletme gelirlerinin veya giderlerinin bilinçli olarak sağlanması genelde vergi minimizasyonu amacını taşımış olsa bile genel olarak hukuka uygun değildir (FG Düsseldorf, 23.04.1999, EFG 1999, 964). Kar, bu durumda satın alma bedelinin sağlanmasına orantılı olarak hesaplanabilir.

Verilen örnekte yapılan hesaplama genel olarak kabul edilebilir. Ancak, evin alım/üretim maliyetleri amortismanlarla azaltılmalıdır. Ayrıca, bir mutfak dolabı yerleştirmeyle birlikte bina bileşeni olarak kabul edilir (BFH, 13.03.1990, BStBl II 1990, 514). Bir mutfak dolabı, kendisine ayrılan yere (yan duvarlar ve arka duvar) monte edilerek bina duvarları ile birleştirildiğinde, BFH, 01.12.1970, BStBl II 1971, 162'ye göre nadir durumlarda bina maliyetleri de oluşabilir.

Yanıtınız, verdiğiniz duruma göre yapılmıştır. Gerçek durumla ilgili eksik veya hatalı bilgiler, hukuki sonucu etkileyebilir.

Saygılarımla,

Anton Pernitschka
Mali Danışman