Frag einen Steuerberater zum Thema Immobilienbesteuerung

Hausverkauf innerhalb der Spekulationsfrist und Verkäufer aus Luxembourg

Dezember 2, 2014 | 90,00 EUR | beantwortet von Anton Pernitschka

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bräuchte eine steuerliche Einschätzung zum Hausverkauf in Deutschland welcher innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren erfolgen soll mit folgenden Eckdaten:

- Haus wurde 2006 gebaut (Neubau) und gekauft und steht in Deutschland

- Eigentümer des Hauses wohnen und arbeiten in Luxembourg.

- Haus wurde vorher nur von 2006-2008 vom Eigentümer selber genutzt, seit dem durchgehend an nicht Familienangehörige vermietet.

- Aktuelle Mieter (seit 3 Jahren) sind die potentiellen Käufer und wohnen in Deutschland

- Verkauf soll noch in 2014 stattfinden

- Haus hat ca. 334.000 EUR gekostet in 2006 und wird für 580.000 EUR verkauft, dies innerhalb der Spekulationsfrist die im Dezember 2016 endet, d.h. rund 200.000 EUR Gewinn

3 Fragen:

1. Wie hoch ist der Steuersatz (in etwa) bei einem Paar mit 2 Kindern die in Luxembourg steuerpflichtig sind und in Deutschland (lt. deren Steuerberater) den Hauskauf versteuern müssen?

2. Das Haus war zu dem Preis von 334.000 EUR (qualifizierter Rohbau), d.h. Wände (Tapete, Maler), Böden etc. waren nicht m Kaufpreis enthalten. Können diese Kosten ebenfalls vom Kaufpreis in Abzug gebracht werden um den Veräußerungsgewinn zu errechnen (siehe Reparatur- und Modernisierungskosten in den ersten 3 Jahren (Berechnung unten).

3. Sollte im Kaufvertrag festgehalten werden, dass der Kaufpreis in 2 Raten gezahlt wird, 22.12.2014 300.000 EUR und am 02.01.2015 die restlichen 280.000 EUR (und dieses dann auch so überweisen werden), würde dann das Zuflussprinzip greifen und es wären in 2014 der Gewinn aus den 300.000 EUR und in 2015 der Gewinn aus den 280.000 EUR Kaufpreis steuerbar? Würde der Gewinn dann proportional zum Zufluss des Kaufpreises gerechnet werden?

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Hier mal die Rechnung die ich als Laie nach etwas Internetrecherche erstellt habe:

Kaufpreis laut Notarvertrag 580.000
./. Küche, (evtl. Satellitenanlage, Bus-Verkabelung usw.) 19.000
Veräußerungserlös: 561.000
./. Anschaffungskosten (Haus + Garage) 334.000
./. Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc.) Annahme 5% 16.700
./. Reparatur- und Modernisierungskosten in den ersten 3 Jahren 25.000
+ Abschreibung
./. Werbungskosten für Verkauf
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= Veräußerungsgewinn 185.300
Steuersatz von ca. 27% ????? 50.031
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Summe Hauskauf nach Besteuerung 529.969
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Mir ist klar, dass zu einer genaue Berechnung mehr Daten zur Verfügung stehen müssten, mir geht es bei meinen Fragen nur um grobe Anhaltspunkte.

Vielen Dank für eine Antwort!

Anton Pernitschka

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes, unter Beachtung der Regelungen dieses Forums, möchte ich Ihre Frage beantworten.

Das Besteuerungsrecht für Einkünfte, die bei der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen in Deutschland erzielt werden, hat nach Artikel 4 des Doppelbesteuerungsabkommens mit Luxemburg der Staat, in dem das Grundstück liegt (im vorliegenden Fall somit Deutschland).

Hiernach unterliegen die Einkünfte in Deutschland gem. § 1 Abs. 4 EStG der beschränkten Steuerpflicht, weil inländische Einkünfte nach § 49 Abs. 1 Nr. 8 a) EStG vorliegen. Besteuert wird nach dem Grundtarif, auch wenn der Steuerpflichtige verheiratet ist, wobei grundsätzlich der Grundfreibetrag nicht zu berücksichtigen ist (§ 50 Abs. 1 Satz 1 EStG). Hiernach könnte im vorliegenden Fall mit einem Steuersatz von ca. 40 % gerechnet werden.

Unter den Voraussetzungen des § 1 Abs. 3 EStG kann jedoch auch die unbeschränkte Steuerpflicht beantragt werden.

Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten i.S.d. § 23 Abs. 3 EStG zählen auch Aufwendungen, um die Betriebsbereitschaft herzustellen. So sind die Kosten für Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen in den ersten 3 Jahren nach dem Erwerb zu den Anschaffungskosten zu rechnen.

Grundsätzlich gilt das Zuflussprinzip des § 11 EStG. Das bewusste Herbeiführen eines Zuflusses bzw. Abflusses von Betriebseinnahmen bzw. Betriebsausgaben ist grundsätzlich selbst dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn es erkennbar das Ziel der Steuerminimierung verfolgt (FG Düsseldorf vom 23.04.1999, EFG 1999, 964). Der Gewinn könnte dann proportional zum Zufluss des Kaufpreises gerechnet werden.

Die Berechnung in dem angeführten Beispiel kann grundsätzlich akzeptiert werden. Es ist jedoch zu beachten, dass die Anschaffungs- /Herstellungskosten des Hauses um die Abschreibungen zu mindern sind. Darüber hinaus gelten Herd und Spüle bei einer Einbauküche als Gebäudebestandteil (BFH vom 13.03.1990, BStBl II 1990, 514). Wird eine Einbauküche durch Einpassen in die für sie bestimmte Stelle mit den sie umschließenden Gebäudemauern (Seitenwände und Rückwand) vereinigt, liegen nach BFH vom 01.12.1970, BStBl II 1971, 162 in Ausnahmefällen ebenfalls Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes vor.

Die Beantwortung erfolgte gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.


Mit freundlichen Grüßen

Anton Pernitschka
Steuerberater