Wert für Grund und Boden bei Eigentumswohnung richtig ermitteln
April 15, 2015 | 35,00 EUR | beantwortet von Anton Pernitschka
Hallo, ich erwerbe gerade eine Eigentumswohnung und bin dabei die Details für den Kaufvertrag auszuhandeln.
Da ich mir nach einer Phase der Eigennutzung vorstellen könnte, das Objekt perspektivisch zu vermieten, frage ich mich ob es im Hinblick auf die Abschreibung im Vermietungsfall Sinn macht, den Grundstückspreis gesondert im Kaufvertrag auszuweisen. Da ich natürlich an einem möglichst hohen Abschreibungswert interessiert bin, möchte ich den Wert für Grund und Boden möglichst gering im Kaufvertrag ausweisen. Mit der \\\"Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)\\\" vom Bundesministerium der Finanzen habe ich nach der Mehtode des Finanzamtes bereits entsprechende Werte ermittelt. Hier wird als erstes ein Gesamtwert von 100.000€ ermittelt, der Wert für Grund und Boden wird mit 13.000€ angesetzt. (also 13%) Der reale Kaufpreis liegt allerdings bei 130.000€ + Erwerbsnebenkosten. Was kann ich nun \\\"Gefahrlos\\\" als Wert für Grund und Boden ansetzen? Die 13.000€, oder 13% von 130.000€ , also 16.900€? Oder kann ich sogar noch etwas weniger als 13.000€ ansetzen?
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes, unter Beachtung der Regelungen dieses Forums, möchte ich Ihre Frage beantworten.
Nach BFH- Urteil vom 10.10.2000, BStBl II 2001, 183 ist ein Gesamtkaufpreis für eine bebaute Immobilie nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen.
Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuches (Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlung) zu Grunde. Hierbei handelt es sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.
Bei der Wertermittlung von Immobilien werden hilfsweise auch Bodenrichtwerte herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen, wenn er sich nicht im Vergleichswertverfahren ermitteln lässt. Grundlage dafür sind die Kaufpreissammlungen, die von den Gutachterausschüssen für Grundstückwerte geführt werden.
Aus dem Sachverhalt lassen sich keine Rückschlüsse auf einen “gefahrlosen” Grundstückswert ziehen.
Wird in einem Kaufvertrag ein “realistischer” Bodenwert vereinbart, wird das Finanzamt wohl auch diesen Wert anerkennen.
Die Beantwortung erfolgte gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Mit freundlichen Grüßen
Anton Pernitschka
Steuerberater
