Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand
April 8, 2015 | 30,00 EUR | beantwortet von Anton Pernitschka
Guten Tag,
wir beabsichtigen von einem Bauträger eine Wohnung (die komplett vorher saniert wurde) zu kaufen, um diese anschliessend zu vermieten.
Im Kaufpreis nicht eingeschlossen sind drei Sonderwünsche, die wir selbst zahlen und dann auch steuerlich gelten machen wollen.
1.
Gegen einen Aufpreis kann optional nach Beurkundung ein modernes Bussystem installiert werden, um die Elektrik zu steuern.
Zählen die Ausgaben dafür zu den (nachträglichen) Herstellungskosten? Wird dieser Aufpreis dann im Rahmen der Gebäudeabschreibung addiert und gelten gemacht? Oder zählt das nachträglich Bussystem zum Erhaltungsaufwand?
2.
Mit dem Kaufpreis ist keine Glasduschabtrennung im Badezimmer vorgesehen.
Wenn wir feststellen, dass eine Duschtrennung aber sinnvoll ist, und wir sehr zeitnah eine solche einbauen lassen - sind dann die Kosten als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar?
Oder müßte der Verkäufer vorher einen Duschvorhang anbringen, den wir dann nachträglich durch einen Glasduschabtrennung ersetzen, um einen Erhaltungsaufwand zu rechtfertigen.
3.
In einem Zimmer soll auf unsere Kosten als Raumteiler eine Schiebewand fest installiert werden. Wie können die Kosten dafür steuerlich angesetzt werden?
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes, unter Beachtung der Regelungen diese Forums, möchte ich Ihre Fragen beantworten.
Aufwendungen für Baumaßnahmen, die nach dem Erwerb eines Gebäudes vorgenommen werden, sind steuerrechtlich als “anschaffungsnahe Aufwendungen” zu beurteilen, wenn diese innerhalb der ersten 3 Jahre 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Typische Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen, bleiben jedoch außer Betracht. Auch bei Aufwendungen für die Erweiterung im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB handelt es sich stets um Herstellungskosten, so dass sie nicht in die 15 %- Grenze einfließen. Dagegen sind Aufwendungen zur Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit und zur Hebung des Gebäudestandards in die Prüfung der 15 %- Grenze mit einzubeziehen.
Im vorliegenden Fall handelt es sich wohl nicht um typische Erhaltungsaufwendungen, so dass die aufgelisteten vorgesehenen Baumaßnahmen in die 15%- Regelung einzubeziehen wären. Liegen diese Voraussetzungen vor, sind diese Baumaßnahmen Anschaffungs-/ Herstellungskosten des Gebäudes und im Rahmen der Gebäudeabschreibung als Werbungskosten zu berücksichtigten.
Die Beantwortung erfolgte gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Mit freundlichen Grüßen
Anton Pernitschka
Steuerberater
