Spekulationssteuer bei gemischter Schenkung
Dezember 1, 2014 | 35,00 EUR | beantwortet von Tobias Heinrich
Sehr geehrte Damen und Herren,
2010 haben meine Eltern ein Haus gebaut und dieses an meinen Mann und mch vermietet. Nun würden wir dieses gerne kaufen, jedoch würde hier Spekulationssteuer anfallen, da der aktuelle Marktwert circa 350-400000 Euro beträgt. Aktuell sind noch 270.000Euro Schulden zu bezahlen, die wir gerne übernehmen würden. Welche Möglichkeiten der Übertragung gibt es ohne Schenkungssteuer, Spekulationssteuer oder Ähnliches zu bezahlen?Würde eventuell eine gemischte Schenkung für uns in Frage kommen?
Vielen Dank für Ihre Antwort!
A.M.
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes, unter Beachtung der Regelungen dieses Forums, möchte ich Ihre Frage beantworten.
Vorneweg der Sachverhalt wie ich Ihn verstanden habe: Ihre Eltern haben ein Haus gebaut und möchten dieses nun an Sie verkaufen. Der Zeitpunkt des Grundstückserwerbs liegt innerhalb der Spekulationsfrist. Der Bau wurde fremdfinanziert, hiervon sind noch 270.000,00 € Darlehensverbindlichkeit ungetilgt.
Basierend auf diesem Sachverhalt meine Antwort:
Variante 1 Kauf: Sie erbringen also eine Gegenleistung in Höhe des Grundstückwertes (immer inkl. Haus natürlich). Es ergibt sich vereinfacht gesprochen ein Spekulationsgewinn in der Differenz des Verkaufserlöses zu den Anschaffungs- und Herstellkosten, erhöht um steuerlich angesetzte Abschreibungen.
Variante 2 Schenkung: Sie erbringen keinerlei Gegenleistung. Also auch nicht die Übernahme des Darlehens. Es ergibt sich eventuell Schenkungssteuer, abhängig von Vorschenkungen und zu erwartenden späteren Schenkungen / Erbenfällen. Das Darlehen verbleibt bei den Eltern. Für eine Schenkung eines Elternteils an ein Kind gilt derzeit ein Freibetrag von 400.000,00 €.
Variante 3 Gemischte Schenkung: Dies bedeutet, dass Sie zwar eine Gegenleistung erbringen (zum Beispiel Übernahme des Darlehens, weitere Zahlungen), jedoch nicht in Höhe des Grundstückwertes, sondern darunter. Hier wird prozentual aufgeteilt. Wenn Sie also 1/3 des Grundstückswertes als Gegenleistung erbringen, so erfolgt zu einem Drittel ein Kauf, und es fällt auf dieses Drittel Einkommensteuer an gemäß der Ausführungen bei Variante 1. Zu zwei Dritteln wäre dann eine Schenkung gegeben, es fällt also potentiell Schenkungsteuer an gemäß der Ausführungen bei Variante 2.
Variante 4 Eigennutzung durch die Eltern: Sollten Ihre Eltern sich entschließen das Haus vorerst selbst zu bewohnen, wäre danach ein steuerfreier Verkauf denkbar. zu beachten sind die Regelungen zum Gestaltungsmißbrauch.
Variante 5 Spekulationsfrist aussitzen: Wenn der verkauf erst 10 Jahre nach dem Grundstückserwerb erfolgt, fällt ebenfalls grundsätzlich keine Einkommensteuer an.
meine dringende Empfehlung: Geben Sie mir oder einem meiner Kollegen (Steuerberater) die Möglichkeit Sie kostenpflichtig und eingehend zu beraten. Dies wird mit Sicherheit mehr als 35,00 € kosten, ist aber eine Investition die sich im Regelfall bezahlt macht. Es gilt hier Sowohl sämtliche Motive zu hinterfragen (Übertragung des Grundstücks, Übertragung von Vermögen, Bedarf liquider Mittel, etc.), als auch die tatsächliche Ausgangssituation (seit wann läuft die Spekulationsfrist).
Ohne eine solche Beratung wäre m. E. jegliche Entscheidung potentiell fatal.
Ich denke Ihre Eingangsfragestellung ist damit beantwortet, wenn auch wahrscheinlich nicht mit dem gewünschten steuerlichen Ergebnis.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Heinrich
