Taxe sur les plus-values pour une donation mixte
Décembre 1, 2014 | 35,00 EUR | répondu par Tobias Heinrich
Chères Mesdames et Messieurs,
En 2010, mes parents ont construit une maison et l'ont louée à mon mari et à moi. Nous aimerions maintenant l'acheter, mais cela entraînerait une taxe sur les plus-values, car la valeur actuelle sur le marché est d'environ 350 à 400 000 euros. Il reste actuellement 270 000 euros de dettes à rembourser, que nous aimerions reprendre. Quelles sont les options de transfert disponibles sans avoir à payer de droits de donation, de taxe sur les plus-values ou autres ? Une donation mixte pourrait-elle être une solution pour nous ? Merci pour votre réponse !
A.M.
Cher demandeur,
Dans le cadre d'une première consultation et de votre investissement financier, en respectant les règles de ce forum, je souhaite répondre à votre question.
Tout d'abord, voici ce que j'ai compris du cas: vos parents ont construit une maison et souhaitent maintenant vous la vendre. Le moment de l'acquisition du terrain se situe dans la période spéculative. La construction a été financée par des tiers, il reste une dette de 270 000,00 € à rembourser.
Sur la base de ces faits, voici ma réponse:
Option 1 Achat: Vous fournissez une contrepartie équivalente à la valeur du terrain (incluant bien sûr la maison). Cela crée un gain spéculatif, correspondant à la différence entre le produit de la vente et les coûts d'acquisition et de construction, augmenté des amortissements fiscalement déduits.
Option 2 Donation: Vous ne fournissez aucune contrepartie. Donc pas le remboursement de la dette non plus. Cela peut entraîner des droits de donation, en fonction des donations préalables et des donations / héritages futurs attendus. La dette reste chez les parents. Pour une donation d'un parent à un enfant, il y a actuellement un abattement de 400 000,00 €.
Option 3 Donation mixte: Cela signifie que vous fournissez une contrepartie (par exemple le remboursement de la dette, d'autres paiements), mais pas à la hauteur de la valeur du terrain, mais en dessous. Cela se divise de manière proportionnelle. Si vous fournissez donc un tiers de la valeur du terrain en contrepartie, un tiers de l'opération est considéré comme un achat, et il y a alors de l'impôt sur le revenu à payer conformément aux explications de l'option 1. Les deux tiers restants seraient considérés comme une donation, donc potentiellement des droits de donation à payer selon les explications de l'option 2.
Option 4 Utilisation par les parents: Si vos parents décident d'occuper la maison eux-mêmes dans un premier temps, une vente exempte d'impôts serait envisageable par la suite. Il convient de tenir compte des règles contre les abus de planification.
Option 5 Attente de la fin de la période spéculative: Si la vente a lieu 10 ans après l'acquisition du terrain, en principe, aucun impôt sur le revenu n'est dû.
Ma recommandation urgente: Permettez-moi ou à l'un de mes collègues (expert-comptable) de vous conseiller de manière payante et approfondie. Cela coûtera certainement plus de 35,00 €, mais c'est un investissement qui en vaut généralement la peine. Il est essentiel d'interroger tous les motifs (transfert de propriété, transfert de patrimoine, besoins en liquidités, etc.) et la situation initiale réelle (depuis quand dure la période spéculative).
Sans une telle consultation, toute décision serait potentiellement désastreuse à mon avis.
Je pense avoir répondu à votre question initiale, même si probablement pas avec le résultat fiscal souhaité.
Cordialement,
Tobias Heinrich
