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La taxe de transfert de propriété pour les sociétés de personnes enregistrées

Août 25, 2014 | 30,00 EUR | répondu par Anton Pernitschka

Chère équipe d'experts,

J'ai besoin de conseils pour la situation suivante.

Actuellement, je vis dans une maison mitoyenne avec ma compagne. Nous ne sommes pas mariés et n'avons pas l'intention de nous marier.

La maison a une valeur d'environ 260 000 euros, une charge hypothécaire de 140 000 euros, ainsi que des dettes restantes de 127 000 euros, et elle appartient uniquement à ma compagne.

À l'époque, la banque avait demandé une caution pour le prêt, que son ancien compagnon avait accepté de prendre en charge. En raison de leur séparation, il souhaite maintenant transférer cette caution à moi, ce à quoi la banque a également donné son accord. Pour ma sécurité (on ne peut jamais faire confiance à un garant), je souhaiterais cependant figurer dans l'acte de propriété, ou ma compagne pourrait me céder la moitié de la maison, pour laquelle je reprendrais les dettes restantes.

En cas d'achat d'une moitié ou de reprise de la dette, des droits de mutation à titre onéreux de 127 000 euros seraient logiquement dus. Si nous devions nous séparer dans 20 ans et que l'un des partenaires reprend la maison seul, des droits de mutation à titre onéreux seraient à nouveau dus. À mon avis, ce n'est pas très agréable, d'où la réflexion suivante :

Ma compagne (A) et moi (B) créons une société de personnes, qui n'a pas de vocation commerciale ni de but lucratif, car nous habitons la maison nous-mêmes. A y apporte sa maison en apport, et A+B détiennent chacun 50 % des parts. À mon avis, des droits de mutation à titre onéreux seraient également dus pour B.

Si nous nous séparons dans 20 ans, B pourrait transférer ses 50 % à un nouvel associé C sans déclencher de droits de mutation à titre onéreux, car ni A ni C ne posséderaient plus de 95 %.

Peut-être pourriez-vous répondre succinctement à trois questions concernant les droits de mutation à titre onéreux :

1. Les droits de mutation à titre onéreux sont-ils dus lors de la création d'une société de personnes (par A et B) et de l'apport de la maison par A, si chacun détient 50 % ?

2. Une éventuelle imposition des droits de mutation à titre onéreux pourrait-elle être évitée, par exemple par des apports en numéraire de B d'un montant équivalent à 50 % de la valeur de la maison ?

3. Les droits de mutation à titre onéreux sont-ils dus lors du transfert des parts de B à C ?

Merci pour vos efforts !

Anton Pernitschka

Cher demandeur,

Dans le cadre d'une première consultation et de votre investissement en honoraires, en tenant compte des règles de ce forum, je souhaite répondre à votre question.

Selon l'article 3, numéro 4 de la loi sur les droits de mutation, l'acquisition d'un bien immobilier par le conjoint ou le partenaire de vie du vendeur est exonérée. Dans votre cas, dans ces conditions, une exonération fiscale pourrait être envisagée, car selon la décision de la Cour constitutionnelle fédérale du 18 juillet 2012 (1 Bvl 16/11), les partenaires de vie sont assimilés aux conjoints.

Cependant, selon les faits, A apporte le bien immobilier dans la société A et B. Si les conditions de l'article 5, paragraphe 2 de la loi sur les droits de mutation sont remplies (transfert d'un bien immobilier d'un propriétaire unique à une communauté de biens), l'impôt n'est pas prélevé sur la part à laquelle le vendeur est associé au patrimoine de la communauté de biens. Dans ce cas, dans le cas présent, dans le cadre de la création de la société A et B, B devra payer des droits de mutation à hauteur de 50 %.

Les droits de mutation ne peuvent pas être évités par des apports en espèces de B à hauteur de 50 % de la valeur de la maison si des opérations d'acquisition selon l'article 1 de la loi sur les droits de mutation sont en jeu.

L'article 1, paragraphe 2 a de la loi sur les droits de mutation concerne le transfert d'au moins 95 % des parts du patrimoine d'une société de personnes détenant des biens immobiliers à de nouveaux associés, tous les achats étant cumulés sur une période de cinq ans. Si une imposition en vertu de cette disposition n'est pas envisagée, selon l'article 1, paragraphe 3 de la loi sur les droits de mutation, la transaction donnant droit au transfert d'au moins 95 % des parts de la société est également soumise à l'impôt. Cependant, selon les faits, il est peu probable que ces conditions soient remplies.

La réponse a été donnée en fonction de la description des faits que vous avez fournie. Les informations manquantes ou incorrectes sur les circonstances réelles peuvent influencer le résultat juridique.

Cordialement

Anton Pernitschka
Conseiller fiscal