Frag einen Steuerberater zum Thema Immobilienbesteuerung

Grunderwerbsteuer bei GBR

August 25, 2014 | 30,00 EUR | beantwortet von Anton Pernitschka

Liebes Expertenteam,

für nachfolgenden Sachverhalt benötige ich einen Rat.

Derzeit bewohne ich mit meiner Lebensgefährtin ein Reihenhaus. Wir sind derzeit nicht verheiratet und planen dies auch nicht.

Das Haus hat einen Wert von rd. 260.000 Euro, eine Grundschuld in Höhe von 140.000 Euro, sowie Restschulden in Höhe von 127.000 Euro und gehört meiner Partnerin alleine.

Für das Darlehen hatte die Bank damals einen Bürgen verlangt, welches Ihr ehemaliger Lebensgefährten übernommen hat. Aufgrund der Trennung möchte er nun diese Bürgschaft an mich übertragen, womit die Bank auch einverstanden ist. Zu meiner Sicherheit (den Bürgen kann man würgen) möchte ich aber ins Grundbuch, bzw. meine Partnerin würde mir die Hälfte des Hauses überschreiben, wofür ich die restlichen Verbindlichkeiten übernehme.

Bei einem 1/2-Kauf bzw. Schuldübernahme würde logischerweise Grunderwerbsteuer für EUR 127.000 anfallen. Sollten wir uns in 20 Jahren wieder trennen und einer der Partner das Haus wieder allein übernehmen, würde also wieder Grunderwerbsteuer anfallen. Aus meiner Sicht nicht sehr schön, daher nachfolgender Gedankengang:

Meine Partnerin (A) und ich (B) gründen eine GBR, welche keinen gewerblichen Hintergrund bzw. auch keine Gewinnabsicht hat, da wir das Haus selbst bewohnen. In diese GBR bringt A Ihr Haus als Einlage ein und A+B sind je zu 50% beteiligt. Aus meiner Sicht würden auch hier für B Grunderwerbsteuer für 50% anfallen.

Sollten wir uns in 20 Jahren trennen, könnte doch B seine 50% an einen neuen Gesellschafter C übertragen ohne hier Grunderwerbsteuer auszulösen, da sowohl A als auch C weniger als 95% besitzen.

Vielleicht können Sie mir kurz drei Fragen bzgl. der anfallenden Grunderwerbsteuer beantworten:

1. Fällt bei Gründung einer GBR (von A und B) und Einlage des Hauses von A bereits Grunderwerbsteuer an, wenn beide jeweils 50% halten?

2. Kann eine eventuell anfallende Grunderwerbsteuer gegebenfalls umgangen werden, durch bspw. Bareinlagen von B in Höhe des 50% Hauswertes?

3. Fällt bei der Übertragung der Anteile von B auf C Grunderwerbsteuer an?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Anton Pernitschka

Sehr verehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes, unter Beachtung der Regelungen dieses Forums, möchte ich die Frage beantworten.

Von der Grunderwerbbesteuerung ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers. In Ihrem Fall könnte unter diesen Voraussetzungen von einer Steuerbefreiung ausgegangen werden, weil nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18.07.2012 (1 Bvl 16/11) die Lebenspartner den Ehegatten gleichgestellt sind.

Nach dem Sachverhalt bringt jedoch A das Grundstück in die A und B- GbR ein. Liegen die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 GrEStG vor (Übergang eines Grundstücks von einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand), so wird die Steuer in Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der Veräußerer am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. Unter diesen Voraussetzungen fällt im vorliegenden Fall bei Gründung der GbR für B GrESt in Höhe von 50 % an.

Durch Bareinlagen von B in Höhe von 50 % des Hauswertes kann die GrESt nicht umgangen werden, wenn Erwerbsvorgänge nach § 1 GrEStG vorliegen.

§ 1 Abs. 2 a GrEStG erfasst den Übergang von mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer immobilienbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter, wobei alle Erwerbe während eines Fünf-Jahres-Zeitraums zusammengerechnet werden. Soweit eine Besteuerung hiernach nicht in Frage kommt, so unterliegt nach § 1 Abs. 3 GrEStG der Steuer außerdem beispielsweise ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung von mindestens 95 % der Anteile der Gesellschaft begründet. Nach dem Sachverhalt werden diese Voraussetzungen voraussichtlich aber nicht vorliegen.

Die Beantwortung erfolgte gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Mit freundlichen Grüßen

Anton Pernitschka
Steuerberater