Gewerbliche Vermietung an Ehepartner
Februar 25, 2014 | 50,00 EUR | beantwortet von Ekrem Uyulur
Ich möchte ein Gebäude (Baujahr um 1900), welches vom FA einen Anschaffungswert (telefonisch mit dem FA abgestimmt) von 52.500 EUR (ohne Grund und Bodenanteil) hat, an meine Frau gewerblich vermieten. Wir sind gemeinsam veranlagt. Meine Frau betreibt ein Kleingewerbe. Ich habe einen Gebäudeteil von ca. 150 qm renoviert (Kosten ca. 30.000 EUR) und habe ein Problem bei der Findung des Mietzinses. Welchen Wert kann man ansetzen? Muss die Vergleichsmiete für Gewerberäume lt. irgendeiner Tabelle angesetzt werden oder spielt auch der schlechte Gebäudezustand eine Rolle. Der QM-Preis für Wohnraum liegt bei ca. 4,80 EUR/qm. Für den Preis würde ich das niemals vermietet bekommen. Zuvor haben wir in einer Stadt 10 km weiter, 200 EUR für 136 qm gezahlt. Wie lautet hier die Argumentation um den Mietzins niedrig zu halten? Was ist möglich und ab wann gibt es Probleme?
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen der Erstberatung und unter Beachtung der heutigen rechtlichen Vorschriften nehme ich zu Ihrer Frage wie folgt Stellung:
Wenn Ihre Ehefrau an dem Grundstück nicht beteiligt ist, ist eine Vermietung zwischen Ehegatten durchaus möglich. Nach regelmäßiger Rechtsprechung darf das Vertragsverhältnis zwischen Ehegatten nicht pauschal vom Finanzamt aberkannt werden.
Nur wenn die Vertragsgestaltung oder die Handlungen der Vertragsparteien nicht den Verhältnissen zwischen fremden Dritten entsprechen, darf das Finanzamt den Vertrag zwischen den Ehegatten steuerlich unberücksichtigt lassen.
Dazu ist es nötig, dass der Vertrag dieselben Rechte und Pflichten der Vertragsparteien beinhaltet, wie es unter fremden Dritten üblich ist. Deshalb empfehle ich Ihnen einen vorformulierten Mustervertrag eines externen Anbieters als Mietvertrag zu verwenden. Weiterhin ist es nötig, dass die Miete tatsächlich gezahlt wird (am Besten ist eine Überweisung vorzunehmen). Eine Verrechnung, Stundung, etc. könnte für die steuerliche Anerkennung des Vertrags schädlich sein.
Außerdem ist es, wie Sie bereits richtig erkannt haben, wichtig, dass auch die Höhe der Miete angemessen ist. Die angemessene Miete kann anhand von objektiven Maßstäben ermittelt werden. Falls die Gemeinde in der das Grundstück liegt einen qualifizierten Mietspiegel herausgibt, gilt dies als der \"objektivste\" Maßstab für die Ermittlung des angemessenen Mietzinses. Ansonsten können auch Vergleiche mit Anzeigen über vergleichbare Vermietungsobjekte gezogen werden.
Grundsätzlich ist es Ihnen überlassen, wie Sie den angemessenen Mietzins ermitteln. Wichtig ist, dass es plausibel, begründet und belegbar ist. Die Berücksichtigung des schlechten Gebäudezustandes wäre eine begründete Minderung des Mietzinses, wenn der Zustand wesentlich schlechter ist, als die zum Vergleich herangezogenen Objekte.
Falls Sie den Mietzins anhand von vergleichbaren Objekten ermitteln wollen, empfehle ich Ihnen Objekte aus der unmittelbaren Nähe dafür heranzuziehen. Ein Vergleich mit einem Objekt, welches 10 km entfernt liegt, könnte problematisch sein. Unter Umständen könnte das Finanzamt auch dies akzeptieren, falls es sich um ländliches Gebiet handelt und die Siedlungsdichte nicht so hoch ist. In Städten weichen die Mieten häufig innerhalb von wenigen hundert Metern stark ab.
Sofern die Vermietung an Ihre Ehefrau anerkannt wird, kann sie die Miete als Betriebsausgabe berücksichtigen. Sie müssten diese als Einnahme erklären. Die Ausgaben, welche Sie mit der Vermietung haben, können Sie natürlich im Jahr des Abflusses als Werbungskosten ziehen. Die Anschaffungskosten des Gebäudes können Sie auf 40 Jahre verteilt mit 2,5% pro Jahr als Werbungskosten berücksichtigen. Hinsichtlich der umfangreichen Renovierungskosten kann ich zum jetzigen Zeitpunkt nicht sagen, ob Sie diese sofort oder ebenfalls verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes (40 Jahre) abziehen können. Dazu benötige ich Angaben über die Art und den Zeitraum der Renovierungen sowie den Zeitpunkt der Anschaffung des Grundstücks.
Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben und würde mich, wenn Sie keine Rückmeldung haben, über eine Bewertung freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Steuerberater
Ekrem Uyulur
