Berechnungsweise anteiliger Spekulationsgewinn Immobilienverkauf
Februar 14, 2014 | 50,00 EUR | beantwortet von Ekrem Uyulur
(Ist es im Sinne des §23 EStG rechtens einen Zugewinn (s.u.) anteilig zu berechnen ? Wie berechnet sich dieser?)
Wir möchten eine Wohnung verkaufen, die als solches zum Verkaufszeitpunkt nicht mehr der Spekulationssteuer unterliegen wird.
Auf dem Grundbuchblatt wurde aber 2011 ein zusätzliches Sondernutzungsrecht eingetragen, welches wir 2011 erworben haben.
Frage 1) Unterliegt auch ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum als grundstücksgleiches Recht dem § 23 EstG ?
Sofern auch dieses Sondernutzungsrecht dem §23EStG unterliegt, und da dort noch keine 10 Jahre vergangen sind, wir aber trotzdem die Wohnung samt Sondernutzungsrecht zum Ende des Jahres nach über 10 Jahren verkaufen möchten, folgende Frage zur Berechnung der Steuerlast:
Angenommen die Wohnung A hatte 2004 10.000 € gekostet und wir hatten diese beim Verkauf seit 125 Monaten. Angenommen das Sondernutzungsrecht B hat 2.000€ gekostet und wir hätten es zum Verkaufszeitpunkt 25 Monate.
Angenommen der Verkaufserlös A + B ist 17.000€ (=Zugewinn 5000€)
Wäre es steuerlich gesehen richtig, aufgrund der verschieden hohen und verschieden langen Investition den Wertzuwachs auch monatsweise und anteilig berechnen und dementsprechend im Kaufvertrag auszuweisen?
Also hier zB 10k x 125Mon = 1250 zu 2k x 25Mon = 50,
somit in der Relation 1250 zu 50
somit 96,15% (Anteil A an Steigerung) zu 3,85% (Anteil B an Steigerung),
somit Vk A 14807 zu Vk B 2193 ?
Fragen:
2a) Wäre dann der als privater Veräusserungsgewinn zu versteuernde Zugewinn 3,85% von 5000€, also 193€ ?? Ist diese Berechnung steuerlich gesehen korrekt ?
2b) Sofern die Berechnung steuerlich nicht korrekt ist, geben Sie bitte die korrekte Berechnung an.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen der Erstberatung und unter den heutigen rechtlichen Bedingungen bzw. Vorschriften nehme ich zu Ihrer Frage wie folgt Stellung:
Da ich aus Ihrer Frage nicht entnehmen konnte wie die Wohnung bzw. das Sondernutzungsrecht genutzt wurde bzw. wird, werde ich versuchen auf alle möglichen Fälle einzugehen. Falls keines davon auf Sie zutrifft, bitte ich um Rückmeldung.
I. Sofern Sie die Wohnung und das Sondernutzungsrecht zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich an Ihre Kinder (vorausgesetzt ist der Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag) überlassen haben, ist die Veräußerung unabhängig von dem Anschaffungs- und Verkaufsdatum komplett steuerfrei. Falls eine Eigennutzung/Überlassung an Kinder nicht im gesamten Zeitraum des Eigentums vorlag, bitte ich hier um eine kurze Rückmeldung.
II. Wenn Ziffer I. nicht zutrifft, ist der Veräußerungsgewinn des Grundstücksanteil, welches auf die Eigentumswohnung entfällt, trotzdem steuerfrei, da dieser Anteil vor mehr als 10 Jahren erworben wurde. Dieses haben Sie bereits korrekt dargelegt. Bitte beachten Sie, dass für die Fristberechnung von 10 Jahren die Daten aus den notariellen Kauf- und Verkaufsverträgen relevant sind, nicht etwa der Zeitpunkt der Eigentumsübergänge.
Frage 1: Das Sondernutzungsrecht ist ein Recht, welches den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegt. Damit unterliegt diese Veräußerung der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG (vorausgesetzt, es handelt sich um Privatvermögen; bei Ungewissheit bitte ich um Rückmeldung).
Frage 2 a und b: Grundsätzlich sind einzeln zuordnenbare Einnamen und Ausgaben direkt den einzelnen Grundstücken und Rechten zuzuordnen. Wenn Einnahmen und Ausgaben nicht einzeln zuordnenbar sind, sind diese Beträge sachgerecht aufzuteilen.
Falls die Kaufpreise für die Eigentumswohnung und für das Sondernutzungsrecht gesondert ermittelt werden, sind diese für die Ermittlung der Verkaufspreise maßgeblich. Die gesonderten Anschaffungskosten sind entsprechend abzuziehen.
Beispiel 1: Für die Eigentumswohnung wird EUR 14.000,00 und für das Sondernutzungsrecht EUR 3.000,00 vereinbart. Damit liegt für das Sondernutzungsrecht EUR 3.000,00 als Verkaufspreis vor. Die Anschaffungskosten betragen laut Ihrem Sachverhalt EUR 2.000,00. Damit liegt ein Veräußerungsgewinn von EUR 1.000,00 für das Sondernutzungsrecht vor. Falls Sie Abschreibungsbeträge für das Sondernutzungsrecht geltend gemacht haben, erhöht die Summe der geltend gemachten Abschreibungsbeträge (auch der Vorjahre) den Veräußerungsgewinn. Eventuelle Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Veräußerung des Sondernutzungsrechts stehen, mindern den Veräußerungsgewinn.
Sofern die Kaufpreise nicht getrennt vereinbart und im Notarvertrag gesondert ausgewiesen wurden, ist der gesamte Kaufpreis sachgerecht auf die Eigentumswohnung und das Sondernutzungsrecht aufzuteilen. Sachgerecht bedeutet eine Aufteilung nach dem Verkehrswert. Dafür empfehle ich eine Recherche über Kaufpreise von vergleichbaren Eigentumswohnungen und Sondernutzungsrechten durchzuführen und die Ergebnisse und Belege als Nachweis festzuhalten. Es ist nämlich durchaus möglich, dass das Finanzamt einen finanzamtseigenen Sachverständigen beauftragt, die Eigentumswohnung und das Sondernutzungsrecht zu bewerten und ggf. eine andere Aufteilung (zu Gunsten oder Ungunsten) vorzunehmen.
Beispiel 2: Der Verkehrswert einer vergleichbaren Eigentumswohnung beträgt EUR 20.000,00 und eines vergleichbaren Sondernutzungsrechts EUR 5.000,00. Damit verhält sich das Verhältnis der Eigentumswohnung zum Sondernutzungsrecht 80% zu 20%. Und dieses Verhältnis ist ebenfalls auf den vereinbarten Gesamtkaufpreis in Höhe von EUR 17.000,00 (lt. Ihrem Sachverhalt) anzuwenden. Damit beträgt der Verkaufspreis für das Sondernutzungsrecht (EUR 17.000,00 x 20% =) EUR 3.400,00. Abzüglich der Anschaffungskosten von EUR 2.000,00 hätten Sie ein Veräußerungsgewinn von EUR 1.400,00. Hinsichtlich der Abschreibungsbeträge und Ausgaben hinsichtlich der Veräußerung gilt das selbe wie im Beispiel 1.
Fazit: Eine von der im Beispiel 2 abweichende Aufteilung des Verkaufserlöses wird vom Finanzamt regelmäßig als nicht sachgerecht anerkannt. Auch wenn unter Umständen Ihre Aufteilung ggf. nahezu zum selben Ergebnis führen könnte, wie die aus Beispiel 2, empfehle ich die Aufteilung gemäß Beispiel 2 durchzuführen.
Unter Umständen ist der Sachverhalt anders zu beurteilen, wenn das Sondernutzungsrecht eigenbetrieblich/beruflich genutzt wurde oder in den letzten 10 Jahren auch andere Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte verkauft wurden. In diesen Fällen bitte ich ebenfalls um kurze Rückmeldung.
Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Steuerberater
Ekrem Uyulur
