Verkaufsüberschuss nach Verlustjahren
Mai 26, 2019 | 100,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas
Im Jahr 2008 habe ich ein vermietetes Mehrfamilienhaus erworben und möchte es jetzt verkaufen. Von 2008 bis 2017 hatte das Objekt steuerlich erheblich Verluste, seit 2018 geringfügige Überschüsse aus V+V. Wenn ich beim Verkauf jetzt einen Überschuss erziele, werden davon dann zunächst die Verluste aus V+V der letzten 10 Jahre abgezogen? Oder muss der Verkaufsüberschuss an sich versteuert werden?
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf frag-einen.com. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Ich gehe davon aus, dass das Objekt zum Privatvermögen gehört. Fall das Objekt zu einem Betriebsvermögen gehören sollte, ändert sich die rechtliche Beurteilung wesentlich, fragen Sie in diesem Fall bitte noch einmal nach.
Der Verkauf des Vermietungsobjekts erfolgt steuerfrei, da die zehnjährige Spekulationsfrist gem. § 23 EStG bereits überschritten ist.
Somit sind Gewinne nicht zu zu versteuern, allerdings können im Gegenzug auch keine Verluste aus der Veräußerung geltend gemacht werden.
Die Verluste aus Vermietung und Verpachtung können geltend gemacht werden, solange Einkünfteerzielungsabsicht bestanden hat. Das Finanzamt stellt hierbei auf eine Totalgewinnprognose ab, das heißt, wenn (im Voraus) ein Totalgewinn zu erwarten war, sind die laufenden Verluste abziehbar.
Dies ändert sich auch nicht, wenn die Prognose sich nicht erfüllt hat.
Somit wird in der Regel keine rückwirkende Änderung erfolgen, es sei denn, das Finanzamt hatte bereits in der Vergangenheit einen Vorläufigkeitsvermerk nach § 165 AO zu dieser Frage in die Bescheide mit aufgenommen (dies müsste in den Erläuterungen der Bescheide jeweils ersichtlich sein).
In diesem Fall sollten Sie jedoch versuchen, in einem Einspruchsverfahren die Anerkennung der Verluste zu erreichen.
Gegebenenfalls streicht das Finanzamt die Verluste ab dem Zeitpunkt, an dem Sie sich zur Veräußerung entschieden haben, dies erfolgt insbesondere bei Leerstand. Falls vor Veräußerung noch höhere Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht worden sind, prüft das Finanzamt gegebenenfalls, ob diese der Veräußerung (nicht abziehbar) oder der laufenden Vermietung (abziehbar) zuzuordnen sind.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
Dipl.-Kaufmann (FH) Bernd Thomas, Steuerberater, Neustadtswall 85, 28199 Bremen, E-Mail bernd.thomas@yahoo.de, USt-IdNr. DE316948369, Mitglied der Hanseatischen Steuerberaterkammer Bremen, Registernummer 111705, Berufshaftpflichtversicherung bei R+V Allgemeine Versicherung AG, Mittlerer Pfad 24, 70499 Stuttgart, Versicherungssumme: 250.000 Euro für den einzelnen Schadensfall; Jahreshöchstleistung: 1.000.000 Euro (für alle Schäden eines Versicherungsjahres) , es gelten die berufsrechtlichen Vorschriften des StBerG (https://www.gesetze-im-internet.de/stberg/).
