Méthode de calcul du gain spéculatif proportionnel à la vente de biens immobiliers
Février 14, 2014 | 50,00 EUR | répondu par Ekrem Uyulur
Est-il légal, selon l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu, de calculer une plus-value (voir ci-dessous) de manière proportionnelle ? Comment se calcule-t-elle ?
Nous souhaitons vendre un appartement qui, au moment de la vente, ne sera plus assujetti à l'impôt spéculatif.
Cependant, en 2011, un droit exclusif supplémentaire a été inscrit au cadastre, que nous avons acquis en 2011.
Question 1) Est-ce que ce droit exclusif sur la propriété commune est également soumis à l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu ?
Si ce droit exclusif est également soumis à l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu, et étant donné qu'il ne s'est pas écoulé 10 ans, mais que nous souhaitons quand même vendre l'appartement avec le droit exclusif à la fin de l'année après plus de 10 ans, voici une question sur le calcul de l'impôt :
Supposons que l'appartement A a coûté 10 000 € en 2004 et que nous l'avons possédé pendant 125 mois à la vente. Supposons que le droit exclusif B a coûté 2 000 € et que nous l'avons possédé pendant 25 mois à la vente.
Supposons que le produit de la vente A + B soit de 17 000 € (= plus-value de 5000 €).
Serait-il correct, du point de vue fiscal, de calculer la plus-value mensuellement et de manière proportionnelle en raison des investissements de montants et de durées différents, et de l'indiquer en conséquence dans le contrat de vente ?
Par exemple, ici 10k x 125 mois = 1250 et 2k x 25 mois = 50,
donc dans la relation 1250 à 50
donc 96,15% (part A de l'augmentation) à 3,85% (part B de l'augmentation),
donc Vente A 14807 à Vente B 2193 ?
Questions :
2a) Dans ce cas, la plus-value imposable en tant que gain de cession privée serait-elle de 3,85% de 5000 €, soit 193 € ? Cette méthode de calcul est-elle correcte du point de vue fiscal ?
2b) Si le calcul n'est pas correct du point de vue fiscal, veuillez indiquer le calcul correct.
Cordialement,
Cher demandeur,
Dans le cadre de la consultation initiale et compte tenu des conditions et des réglementations légales actuelles, voici ma position sur votre question :
Étant donné que je n'ai pas pu déterminer à partir de votre question comment l'appartement ou le droit d'utilisation spécial étaient utilisés ou sont utilisés, je vais essayer d'aborder tous les cas possibles. Si aucun d'entre eux ne s'applique à vous, veuillez me le faire savoir.
I. Si vous avez utilisé l'appartement et le droit d'utilisation spécial à des fins résidentielles ou les avez donnés gratuitement à vos enfants (sous réserve du droit aux allocations familiales ou à l'exonération fiscale pour enfants), la vente est totalement exemptée d'impôts, quelle que soit la date d'acquisition et de vente. Si une utilisation personnelle ou un don aux enfants n'a pas eu lieu pendant toute la durée de la propriété, veuillez me le faire savoir.
II. Si le point I. ne s'applique pas, le gain de cession de la part de terrain correspondant à l'appartement en copropriété est néanmoins exonéré d'impôts, car cette part a été acquise il y a plus de 10 ans. Vous l'avez déjà correctement exposé. Veuillez noter que pour le calcul du délai de 10 ans, les dates des actes de vente notariés sont pertinentes, et non pas les dates de transfert de propriété.
Question 1 : Le droit d'utilisation spécial est un droit soumis aux dispositions du droit civil sur les biens immobiliers. Ainsi, cette cession est soumise à l'imposition selon l'article 23, paragraphe 1, phrase 1, numéro 1 de la loi sur l'impôt sur le revenu (à condition qu'il s'agisse d'un actif privé ; en cas de doute, veuillez me le faire savoir).
Questions 2 a et b : En principe, les revenus et les dépenses directement attribuables doivent être attribués aux biens immobiliers et droits individuels correspondants. Si les revenus et les dépenses ne peuvent pas être attribués individuellement, ces montants doivent être répartis de manière appropriée.
Si les prix d'achat de l'appartement en copropriété et du droit d'utilisation spécial ont été déterminés séparément, ils sont déterminants pour le calcul des prix de vente. Les coûts d'acquisition distincts doivent être déduits en conséquence.
Exemple 1 : Un montant de 14 000,00 EUR est convenu pour l'appartement en copropriété et 3 000,00 EUR pour le droit d'utilisation spécial. Ainsi, le prix de vente du droit d'utilisation spécial est de 3 000,00 EUR. Les coûts d'acquisition sont de 2 000,00 EUR selon vos informations. Par conséquent, un gain de cession de 1 000,00 EUR pour le droit d'utilisation spécial est réalisé. Si vous avez fait valoir des montants d'amortissement pour le droit d'utilisation spécial, la somme des montants d'amortissement (y compris des années précédentes) augmente le gain de cession. Les dépenses éventuelles liées à la cession du droit d'utilisation spécial réduisent le gain de cession.
Si les prix d'achat n'ont pas été convenus séparément et n'ont pas été indiqués séparément dans l'acte notarié, le prix d'achat total doit être réparti de manière appropriée entre l'appartement en copropriété et le droit d'utilisation spécial. Une répartition appropriée signifie une répartition en fonction de la valeur vénale. Je vous recommande donc de mener une recherche sur les prix de vente d'appartements en copropriété et de droits d'utilisation spéciaux comparables et de conserver les résultats et les justificatifs à titre de preuve. Il est en effet possible que l'administration fiscale mandate un expert fiscal pour évaluer l'appartement en copropriété et le droit d'utilisation spécial et effectuer une répartition différente (en votre faveur ou non).
Exemple 2 : La valeur vénale d'un appartement en copropriété comparable est de 20 000,00 EUR et d'un droit d'utilisation spécial comparable est de 5 000,00 EUR
