Gestion de patrimoine privé ou commerce commercial?
Avril 17, 2019 | 300,00 EUR | répondu par Steuerberater Knut Christiansen
Mon mari et moi possédons plusieurs immeubles locatifs depuis plus de 10 ans. Un a été vendu en décembre 2018, un autre le sera en mai 2019.
Question: Pouvons-nous, dans le cadre de notre gestion de patrimoine privée (donc sans activité commerciale), vendre dans un délai de 5 ans un total de trois biens avec une participation de 50 % chacun? Ou en tant que couple, pouvons-nous vendre trois biens chacun?
Si la deuxième option est applicable: Pouvons-nous, après la vente de trois biens, transférer de manière fiscalement neutre un ou plusieurs biens au conjoint avant de les vendre? Ou devrions-nous effectuer les transferts internes avant la deuxième et la troisième vente, de sorte que chaque partenaire ne vende qu'un seul bien? Ces transferts internes préalables seraient-ils considérés comme préjudiciables?
Remarque: Aucune modernisation exceptionnelle n'a été effectuée sur aucun des biens avant la vente.
Dernière question: Est-il préjudiciable sur le plan de la spéculation fiscale de déclarer des pertes de revenus fonciers pendant 10 ans sur un bien, puis de le vendre avec un profit par la suite?
Bonjour et merci beaucoup pour votre demande, que j'aimerais répondre comme suit dans le cadre d'une consultation initiale.
En principe, lors de l'examen du commerce de biens immobiliers, il convient de déterminer s'il s'agit d'un objet au sens de la limite des 3 objets. Selon la circulaire du BMF (instruction administrative du service des impôts), un bien immobilier qui a été loué pendant plus de 10 ans n'est pas considéré comme un objet au sens de cette limite et n'est pas pris en compte.
S'il s'agit d'un objet au sens de cette limite, les parts de copropriété sont également prises en compte. Ainsi, si vous vendez 3 biens immobiliers, auxquels vous et votre conjoint êtes chacun propriétaires à 50 %, vous atteindrez chacun la limite personnelle.
Pour augmenter la limite de trois à six, vous devriez effectuer une transmission à temps. Une transmission au conjoint, qui effectue ensuite une vente après un court délai, pourrait être considérée comme une utilisation abusive. Cela concerne, comme mentionné précédemment, les biens immobiliers qui n'ont pas été détenus pendant 10 ans. Vous trouverez la circulaire du BMF mentionnée avec un schéma de contrôle ici : https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/
En ce qui concerne votre troisième question : il n'est généralement pas préjudiciable de vendre un bien immobilier après > 10 ans (avec profit), s'il a précédemment subi des pertes. Il est plutôt important de savoir si l'administration fiscale a une annotation provisoire concernant la réalisation des revenus pour ce bien immobilier dans l'avis d'imposition.
J'espère avoir répondu à vos questions, sinon n'hésitez pas à poser des questions supplémentaires gratuitement. Vous pouvez également le faire par e-mail à l'adresse k.christiansen@ihr-kanzleihaus.de, car les questions sur cette page sont limitées à 1.
En raison d'un prochain voyage en avion, je serai difficilement joignable, donc je vous demande de bien vouloir comprendre si ma réponse prend un peu de temps.
Cordialement
Knut Christiansen
Expert-comptable
