Управление частным состоянием или коммерческая торговля?
Апрель 17, 2019 | 300,00 EUR | отвечено Steuerberater Knut Christiansen
Моему мужу и мне уже более 10 лет принадлежат несколько многоквартирных домов в аренду. Один из них был продан в декабре 2018 года, еще один будет продан в мае 2019 года.
Вопрос: Можем ли мы в рамках нашего частного управления имуществом (то есть не коммерческой деятельности) продать ВСЕГО три объекта с долей собственности в 50% за 5 лет? Или как супруги мы можем продать ПО ОДНОМУ три объекта?
Если действует второй вариант: Можем ли мы, не подвергаясь налоговым рискам, после продажи трех объектов передать еще один-два объекта внутри семьи друг другу и затем продать их? Или нам нужно было бы передать объекты до второй и третьей продажи, чтобы увеличить общее количество с 3 до 6, так что каждый раз продавал только один из партнеров? Или такие предварительные внутренние передачи будут считаться вредными?
Примечание: перед продажей ни один из объектов не был подвергнут необычным модернизациям?
Последний вопрос: будет ли считаться убыточной сделкой по спекуляции, если с одного объекта владения и пользования в течение 10 лет утверждались убытки, а затем объект был продан с прибылью?
Здравствуйте и благодарю вас за ваш запрос, на который я хотел бы ответить в рамках предварительной консультации следующим образом.
В общем, при проверке коммерческой деятельности с недвижимостью необходимо определить, является ли объект объектом в рамках трех объектов. Согласно письму Федерального министерства финансов (административное постановление налоговой службы), недвижимость, которая была сдана в аренду более 10 лет назад, не считается объектом в этом смысле и не учитывается.
Если речь идет о объекте в рамках этого порога, то доли совместной собственности также учитываются. Таким образом, если вы продаете 3 недвижимости, в которых вы были супругами с долей в 50%, каждый из вас достигнет личного предела.
Чтобы увеличить предел с трех до шести, вам следует выполнить передачу вовремя. Передача супругу, который затем в течение короткого срока осуществляет отчуждение, может быть рассмотрена как злоупотребление правом. Это касается, как уже упоминалось, недвижимости, которая не была удержана более 10 лет. Указанную схему проверки в письме Федерального министерства финансов вы можете найти, в том числе здесь: https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/
По вашему третьему вопросу: в общем, не является негативным продать недвижимость после > 10 лет (с прибылью), если она ранее только приносила убытки. Здесь скорее важно, имеет ли налоговая служба в отношении этого объекта временное замечание относительно намерений получения доходов в налоговом уведомлении.
Надеюсь, я ответил на ваши вопросы, в противном случае не стесняйтесь задавать бесплатные уточняющие вопросы. Также можно связаться по электронной почте по адресу k.christiansen@ihr-kanzleihaus.de, поскольку уточняющие вопросы на этом сайте ограничены 1.
Я буду с трудом доступен из-за предстоящей поездки, поэтому прошу понять, если мой ответ может занять немного больше времени.
С наилучшими пожеланиями
Кнут Кристиансен
Налоговый консультант
