Terrain hérité devient terrain constructible.
- A. a hérité d'un terrain (15.000 m2) avec son frère M. de leur père, il y a quatre ans.
- Actuellement, A. est en possession exclusive du terrain après le règlement de la communauté d'héritiers par une division en nature.
- Le terrain était jusqu'à présent un terrain agricole, il devrait maintenant devenir un terrain à bâtir, la municipalité souhaite acheter le terrain à un prix fixé à 43 € (non aménagé) par rapport au prix du marché de 200 € (aménagé).
- L'augmentation de la valeur sera d'environ 6 € à 43 € par m2 lors de la vente à la municipalité.
- En option, un tiers du terrain (moins 30% de la superficie pour l'infrastructure, c'est-à-dire 5000-1500=3500 m2) peut être conservé et vendu sur le marché. Ce ne sera pas le terrain dans la propriété antérieure, mais sera échangé quelque part dans le cadre du projet. Prix de vente attendu à 200 € par m2 moins les coûts de développement de 40 €.
QUESTION 1 : Est-il correct de supposer que l'augmentation de la valeur lors de la vente à la municipalité est exonérée d'impôt, car ni la date du décès ni la date de la division ne comptent, mais la date d'acquisition du défunt, qui remonte à plus de 10 ans?
QUESTION 2 : Est-il correct de supposer que, en cas d'acceptation de l'option, même le terrain échangé lors de la vente à 200€ n'a pas de plus-value imposable, car la partie échangée a la même valeur que le terrain cédé, à savoir la valeur marchande la plus élevée?
QUESTION 3 : La partie du terrain à échanger est soumise à l'impôt foncier (6% en Rhénanie-du-Nord-Westphalie!). Sur quelle base le montant à payer est-il calculé? Prix de vente moins les coûts de développement?
Le cas devient encore plus complexe :
- A et M ont convenu informellement que la moitié du champ appartiendrait à M, malgré la situation formelle de possession exclusive d'A.
QUESTION 4 : Comment peut-on réaliser cela de la manière la plus avantageuse sur le plan fiscal? Est-ce que ce qui suit est correct ou existe-t-il une solution plus avantageuse?
a) Donation de la moitié du terrain à M avant la vente à la municipalité. Est-il possible de le faire au prix du terrain agricole, car l'accord avec la municipalité est prévisible mais non garanti? Après déduction de l'abattement, seuls 25.000 € seraient imposables à 15% (3.750 €). La donation entre frères et sœurs est exempte de droits de cession? Cependant, M devrait alors payer l'impôt sur le gain de cession lors de sa vente à la municipalité (25% de 277.500 € = 69.375 €). S'il accepte également l'option, cette partie serait-elle considérée comme un gain de cession, la différence entre le prix agricole de 6 € pour le terrain "brut" et le prix de marché obtenu pour la superficie de vente créée?
b) B ne participe pas directement aux transactions foncières, mais reçoit 50% de tous les revenus que A a générés, déduction faite des coûts et des impôts, sous forme de donation.
