Taxe de transfert de propriété de la communauté d'héritiers
Juillet 2, 2013 | 50,00 EUR | répondu par StB Patrick Färber
Les frères et sœurs A et B possèdent une maison X et un terrain Y en communauté héréditaire après le décès du père.
La communauté héréditaire doit être dissoute pour la maison X (A achète la moitié de B), tandis que les deux veulent continuer à posséder le terrain ensemble.
Veuillez vérifier si le plan d'action suivant est optimisé sur le plan de l'impôt foncier ou s'il existe une meilleure alternative :
1. Dissolution de la communauté héréditaire. A achète les deux biens de B. (Exonération de l'impôt foncier selon l'article 3, paragraphe 3 ?)
2. Ensuite, B rachète la moitié du terrain Y à A. (soumis à l'impôt foncier).
Après consultation de trois différents agents du service des impôts, l'administration fiscale compétente a donné des réponses différentes allant de "tout est imposable dans tous les cas" à "tout est exempté".
Cher demandeur,
Je voudrais répondre à votre question dans le cadre d'une première consultation, en respectant les règles du forum et sur la base de vos informations comme suit :
Je peux déjà dire que je ne représente pas un 4ème avis, car toutes les opinions existent déjà :-)
Il est clairement stipulé dans le libellé de la loi et les commentaires que la division (partielle) du patrimoine dans le cadre d'un partage est exonérée de la taxe de transfert, article 3, n° 3 de la loi sur les droits de cession immobilière. Cependant, il est impératif que :
- les deux maisons en question soient des biens ayant appartenu au patrimoine du père
- il s'agisse donc de biens liés en communauté par les cohéritiers
- le partage se fasse dans le cadre d'un contrat de partage (partiel) notarié
Cela signifie que les biens, par exemple, ne doivent pas avoir été transmis par anticipation avant le décès du père.
Tant que la communauté d'héritiers subsiste et que les biens du patrimoine sont divisés en plusieurs transactions individuelles (comme ici, seulement la maison X, la maison Y devant rester dans la communauté d'héritiers), l'exonération fiscale selon l'article 3, n° 3 de la loi sur les droits de cession immobilière s'applique. Dans l'ensemble, cette disposition vise à favoriser le partage de l'héritage ou des terrains appartenant à un patrimoine, car la communauté d'héritiers est une "communauté de hasard" (ou peut l'être).
Il convient de distinguer les transferts qui ont lieu après le partage de l'héritage. Ceux-ci sont en principe soumis à la taxe de transfert !
Il convient également de noter qu'un partage de l'héritage par conversion d'un bien du patrimoine en propriété en copropriété entraîne la "perte" de l'exonération fiscale selon l'article 3, n° 3, avec pour conséquence que les transferts ultérieurs de fractions de propriété seront soumis à la taxe de transfert.
En résumé :
- Votre première opération est effectivement exempte de taxe de transfert
- Votre deuxième opération serait soumise à la taxe de transfert.
Option :
Il est difficile de comprendre pourquoi vous dissoudriez d'abord complètement la communauté d'héritiers, afin "d'utiliser" l'article 3, n° 3 de la loi sur les droits de cession immobilière, pour ensuite effectuer une "réaffectation" soumise à la taxe de transfert. Seul le fisc en bénéficie, car selon vos indications :
- La maison X doit définitivement revenir à B (partage partiel des biens du patrimoine)
- et la propriété Y doit rester dans la communauté d'héritiers en tant que bien lié en communauté,
je vous conseillerais de faire établir par le notaire un contrat de partage notarié pour la maison X = PAS DE TAXE DE TRANSFERT.
Si les frères et sœurs décident un jour ou se mettent d'accord sur qui recevra la propriété Y, alors la communauté d'héritiers peut être dissoute définitivement = NOUVELLEMENT ou TOUJOURS PAS DE TAXE DE TRANSFERT
Des allers-retours ne semblent pas judicieux et entraînent également une taxe de transfert au deuxième pas.
Note : Comme B achète à A, sur le plan fiscal, il s'agit d'une transaction d'acquisition onéreuse. B a des coûts d'acquisition et A des recettes de vente équivalentes. A devra donc éventuellement vérifier le délai de détention (10 ans, article 23 du Code des impôts sur le revenu), en tenant compte de la date d'acquisition ou de fabrication du père/parents...
J'espère que cet avis vous convient !
Je vous souhaite une bonne soirée,
Patrick Färber
Expert-comptable
patrickfaerber@arcor.de
