Transfert de patrimoine immobilier
Juin 24, 2013 | 80,00 EUR | répondu par Wirtschaftsprüfer André Hintz
En amont : scénario du pire cas théorique, pas de faillite imminente ou similaire !
Les biens personnels (bien loué) de A doivent être transférés exclusivement à la personne B au sein de la famille. En cas d'accès de tiers aux biens personnels de A, le patrimoine immobilier doit être protégé. La conception en tant que gestion de patrimoine rentable est importante. Il est essentiel que le transfert et la vente soient exemptés d'impôts.
Option 1 : Société en commandite
Personne A : commanditaire, apporte des biens immobiliers, participation/responsabilité nettement inférieure à la valeur des biens immobiliers apportés ; la personne B agit en tant que commandité, avec une contribution marginale et une prise en charge de la responsabilité. Ce scénario est-il réalisable?
Considération fiscale (réalisable) :
A) Transfert des biens immobiliers : pas de taxe de mutation ?
B) Vente de biens immobiliers individuels : exempte d'impôts en dehors de la période spéculative ?
Option 2 : SARL (ou sociétés par actions)
A apporte des biens immobiliers, A devient le gérant, B devient le propriétaire.
Considération fiscale (réalisable) :
A) Transfert des biens immobiliers : pas de taxe de mutation ?
B) Vente de biens immobiliers individuels : soumise à l'impôt sur les bénéfices ?
Option 3 : Donation éventuellement avec usufruit ou similaire
Est-ce que cela entraîne obligatoirement des droits de donation ? (Exemptions non prises en compte)
Les hypothèses sont-elles correctes jusqu'ici ? Par conséquent, la société en commandite serait-elle la plus appropriée ? Y a-t-il d'autres alternatives appropriées pour les objectifs mentionnés ci-dessus ?
Cher demandeur,
Je souhaiterais répondre à votre question dans le cadre d'une consultation initiale, en tenant compte de votre contribution financière et des règles de la plateforme en ligne. Ma réponse se base sur les faits que vous avez exposés.
Variante KG
La responsabilité du commanditaire peut être différente de son apport en capital (tel qu'indiqué dans les statuts de la société) et dépend principalement de l'inscription au registre du commerce. Le scénario que vous avez exposé est en principe possible.
Le transfert de la propriété à la KG est exempt de droits de mutation dans la mesure où A détient des parts dans la KG. Ce transfert pourrait entraîner une imposition sur le revenu pour A.
La vente de biens immobiliers par la KG est soumise à l'impôt sur le revenu, bien qu'une exemption de taxe professionnelle puisse être possible pour une simple gestion de patrimoine. Il n'y a plus de délai de spéculation applicable.
Variante GmbH
Un transfert de la propriété à une GmbH nécessite une base légale.
Soit la société achète la propriété, entraînant ainsi des droits de mutation et éventuellement des impôts sur les bénéfices pour A, soit la société reçoit la propriété en apport en nature, mais dans ce cas, A doit être actionnaire de la société. Ce transfert pourrait entraîner une imposition sur le revenu pour A.
La GmbH est soumise à la taxe professionnelle sur tous ses revenus.
Variante Don
La donation est soumise à l'impôt sur les donations. L'usufruit est déduit comme passif lors de la donation, de sorte qu'aucun impôt ne sera dû après l'abattement fiscal (en fonction de la relation personnelle entre A et B).
Dans les cas où A est impliqué dans la KG, la GmbH ou détient l'usufruit, cette valeur patrimoniale fera également partie de la masse de faillite et sera liquidée.
Une exonération d'impôt pour A ne peut en principe être obtenue que si A détient la propriété depuis au moins 10 ans.
Si vous avez d'autres questions, je suis à votre disposition.
J'espère que mes explications vous auront été utiles et vous prie de croire en l'expression de mes salutations distinguées.
André Hintz
Conseiller fiscal
Steuerberatung@andrehintz.de
