Forme juridique du maître d'ouvrage lors de la construction d'un immeuble résidentiel et commercial
Juin 1, 2013 | 50,00 EUR | répondu par Dipl.-Kfm. Frank-Olaf Illiges
Nous prévoyons la construction d'un immeuble mixte résidentiel/commercial et recherchons une approche concernant la forme juridique des maîtres d'ouvrage.
Maîtres d'ouvrage : B et C, directeurs et actionnaires avec chacun 12,6 % de la société A.
Société A : SARL, actionnaires B et C avec chacun 12,6 %, actionnaire D est une SARL tierce avec 74,8 %. B et C ont contractuellement le droit d'acquérir d'autres parts à l'avenir.
Immeuble mixte : 1/4 privé pour le maître d'ouvrage B, 1/2 commercial pour la société A, 1/4 réservé au commercial (pouvant être loué à des tiers). Capital de 35 % en fonds propres de B, le reste en prêt.
Comment pourraient être organisées la collaboration entre B et C pour que l'immobilier ne fasse pas partie du patrimoine commercial ? Précompte professionnel ? Propriété ?
Merci beaucoup.
Cher demandeur,
Merci pour votre demande, à laquelle je répondrai avec plaisir en tenant compte de votre contribution et des règles de cette plateforme.
Veuillez noter que mes explications sont basées sur les faits présentés, et que toute modification, omission, ajout ou ambiguïté des informations peut modifier le résultat fiscal.
Les constructeurs B et C pourraient se regrouper à parts égales pour construire et louer ensuite un immeuble mixte à une société civile immobilière (SCI). La location de l'immeuble commercial constituerait une activité de gestion de patrimoine de la SCI, qui générerait des revenus de location et de location (article 21 du Code des impôts). Un produit de cession ultérieur de l'immeuble mixte serait alors exonéré d'impôt sur le revenu si plus de 10 ans se sont écoulés entre l'achat du terrain et la vente du terrain (article 23, paragraphe 1, numéro 1 du Code des impôts).
En principe, la location et la location d'un terrain sont exonérées de la TVA (article 4, paragraphe 12 a de la loi sur la TVA), de sorte que vous ne pouvez pas demander le remboursement de la TVA facturée par les artisans dans le cadre de la construction de l'immeuble mixte (article 15, paragraphe 2, numéro 1 de la loi sur la TVA). Cependant, vous pouvez renoncer à l'exonération de TVA des ventes de location si vous louez à d'autres entrepreneurs pour leur entreprise (par exemple, la société A-GmbH) et que ces entrepreneurs réalisent uniquement des ventes qui n'excluent pas le droit à déduction de la TVA (article 9, paragraphes 1 et 2 de la loi sur la TVA). La renonciation à l'exonération de TVA doit être déclarée dans l'acte de vente notarié (article 9, paragraphe 3 de la loi sur la TVA).
Enfin, il est important de veiller à ce que les constructeurs B et C ne détiennent pas une participation majoritaire dans la société A-GmbH (même indirectement par le biais de la société D-GmbH). Dans ce cas, une prétendue division fiscale de l'entreprise se forme entre la SCI et la société A-GmbH, ce qui entraîne que les revenus de location de la SCI deviennent commerciaux. Cela signifie que la SCI réaliserait des revenus d'exploitation imposables au titre de l'impôt sur le revenu des entreprises sur l'ensemble de ses revenus de location (article 15, numéro 1 du Code des impôts). De plus, un produit de cession ultérieur du terrain serait alors soumis à l'impôt sur le revenu des entreprises et l'impôt commercial. L'impôt commercial est en grande partie imputé sur l'impôt sur le revenu des constructeurs B et C (article 35 du Code des impôts).
Cordialement,
Dipl.-Kfm. Frank-Olaf Illiges
Expert-comptable
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