Vente d'un terrain occupé avec obligation de démolition et division avant la vente.
Avril 15, 2013 | 60,00 EUR | répondu par StB Patrick Färber
Vente d'une propriété résidentielle occupée - obligation de démolition et de division avant la vente :
Je suis propriétaire d'une maison individuelle occupée exclusivement depuis de nombreuses années sur un grand terrain et je souhaite vendre le terrain en franchise d'impôt conformément à l'article 23, paragraphe 1, numéro 1, phrase 3 de la loi sur l'impôt sur le revenu (terrain résidentiel occupé). Les agents immobiliers n'ont pas trouvé un seul acheteur, mais trois acheteurs indépendants, chacun acquérant une parcelle. Le contrat de vente notarié inclurait mon obligation de vider la maison individuelle dans environ six mois et de la démolir et de la retirer avant la remise des clés. Est-ce que cela tombe toujours sous le coup de l'article 23, paragraphe 1, numéro 1, phrase 3 de la loi sur l'impôt sur le revenu ?
Le terrain devrait être divisé en trois parcelles avant la vente ou le contrat de vente notarié inclurait trois parties à mesurer et l'obligation de faire mesurer ces parties avant la remise des clés. Ne dépasserait-on pas la limite des trois objets pour les activités de marchand de biens immobiliers en vendant trois parcelles ou en préparant la division en trois parcelles, rendant ainsi la vente imposable sur le revenu et sur les bénéfices ? L'article 23, paragraphe 1, numéro 1, phrase 3 de la loi sur l'impôt sur le revenu resterait-il applicable ?
Si la division ou l'intention de division pose problème, comment peut-on résoudre cela ?
Cher demandeur,
Votre cas et votre question sont très intéressants et il me semble que vous avez déjà une connaissance détaillée. En principe, vous avez posé 2 questions:
1) Vente du "terrain" après démolition = cas d'exonération de l'article 23?
§ 23 alinéa 1 phrase 1 n° 1 phrase 3 se réfère (contrairement au n° 2) à un actif, c'est-à-dire que la considération du BGB, selon laquelle le terrain et le bâtiment sont quasi un seul objet, ne s'applique pas ici.
Donc, le BÂTIMENT occupé par soi-même est favorisé. Le terrain (à évaluer séparément) est libre dans la mesure où il appartient au bâtiment ("nécessaire et habituel"), disons la surface sous la maison plus un peu autour. Un terrain non construit n'est pas favorisé par l'article 23, phrase 3. Même si des surfaces plus importantes étaient disponibles autour de la maison individuelle, elles ne sont pas couvertes par l'article 23, phrase 3. Qu'en est-il alors de la zone libre autour de là?
Si vous avez en quelque sorte le terrain comme objet de vente, sur lequel vous avez même démoli préalablement le bâtiment "favorisé", vous n'avez à mon avis AUCUNE exonération fiscale en vertu de l'article 23 pour une propriété résidentielle occupée par soi-même.
L'administration fiscale évoque même explicitement la parcellisation envisagée par vous dans la circulaire BMF de 2000 et n'autorise pas l'application de l'article 23 EStG à cet égard.
2) Parcellisation préparée ou vente de 3 parcelles en tant que commerce de terrains?
Le "commerce de terrains" est difficile à gérer, car il a été fortement influencé et développé par la jurisprudence. Dans votre cas, cependant, il me semble clair qu'il n'y a PAS de commerce de terrains:
- Il faut vendre PLUS de 3 objets
- Ces objets doivent également avoir été acquis au cours des 5 dernières années
- La règle des 3 objets ne doit être considérée que comme un indice
- En particulier, pour les objets que le vendeur a utilisés lui-même pendant de nombreuses années (administration fiscale: au moins 10 ans, tribunaux fiscaux au moins 9 ans), il convient toujours de considérer qu'il s'agit de gestion de patrimoine privé.
Sur la base de votre récit, il me semble donc que vous ne tombez ni sous le nombre d'objets, ni sous la période (5 ans d'acquisition, longue utilisation personnelle) dans le domaine du commerce de terrains.
Je pense qu'il en reste "seulement" à une non-application de l'exonération fiscale en vertu de l'article 23, phrase 3. Le produit de la vente moins les coûts d'acquisition (éventuellement du prédécesseur) constituent le gain en capital (si > 600 EUR).
Je ne vois pas non plus d'alternative à distance si vous ne trouvez pas d'acheteur pour le bâtiment avec le terrain. Peut-être pourriez-vous persuader quelqu'un d'acheter une partie du terrain avec le bâtiment? Vous pourriez inclure les coûts de démolition, par exemple?
J'espère vous avoir aidé!
Cordialement,
Patrick Färber
Conseiller fiscal
patrickfaerber@arcor.de
