Продажа самостоятельно используемого участка с обязательным сносом и разделением перед продажей.
Апрель 15, 2013 | 60,00 EUR | отвечено StB Patrick Färber
Продажа самостоятельно используемого участка - обязательство сноса и раздела перед продажей:
Я являюсь владельцем дома для одной семьи на большом участке, который я использовал много лет и до сих пор использую и хочу продать участок по § 23 п. 1 п. 1 п. 3 Налогового кодекса (самостоятельно используемый участок) освобожденным от налога. Риэлторы не нашли отдельного покупателя, но нашли три независимых покупателя, каждый из которых приобрел бы часть участка. Нотариальный договор купли-продажи будет включать в себя обязательство с моей стороны освободить дом для одной семьи примерно через полгода и удалить его и утилизировать (снести) перед передачей. Будет ли это все еще попадать под § 23 п. 1 п. 1 п. 3 Налогового кодекса?
Участок должен быть разделен перед продажей на три участка или нотариальный договор купли-продажи будет включать три части участка для измерения и обязательство измерить эти части перед передачей. Не будет ли продажа трех участков или даже подготовка к разделу на три участка превышать три-объектный предел для коммерческого дилера недвижимости и тем самым делать продажу подлежащей налогообложению по доходам и налогу на прибыль? Будет ли § 23 п. 1 п. 1 п. 3 Налогового кодекса по-прежнему применим?
Если разделение или намерение разделения вызывает проблемы, как это можно решить?
Уважаемый заявитель,
Ваш случай и ваш вопрос очень интересны, и мне кажется, что у вас уже есть некоторые знания в деталях. В принципе, вы задали два вопроса:
1) Продажа "участка" после сноса = освобождение от налога по п. 23?
П. 23 абз. 1 п. 1 п. 1 п. 3 ориентирован не на имущество (в отличие от п. 2), то есть здесь не применяется рассмотрение по ГК, согласно которому земельный участок и здание являются практически одним объектом.
Таким образом, освобождено самостоятельное ЗДАНИЕ. Столь же (отдельно рассматриваемый) участок земли свободен в той степени, в которой он принадлежит зданию ("необходим и обычен"), так сказать, площадка под домом плюс немного вокруг. Чисто незастроенный участок земли не пользуется благоприятствованием п. 23... Предложения 3. Даже если бы вокруг ЧФХ существовали более крупные площади земельных участков, они не охватываются предложением 23... Предложения 3. Что насчет свободного пространства вокруг?
Если вы продаете в сущности участок, на котором вы даже до сноса "благоприятного" объекта здания, на мой взгляд, у вас НЕТ налогового освобождения по п. 23 для самостоятельной жилой недвижимости.
Даже налоговая администрация явно упоминает в письме Министерства финансов от 2000 года идею разделения, которую вы рассматриваете, и не разрешает применение ст. 23 Налогового кодекса по этому вопросу.
2) Подготовленное разделение или продажа 3 участков как коммерческая сделка с недвижимостью?
"Коммерческая деятельность с недвижимостью" трудно управлять, так как она сильно зависит от судебной практики и развивается. В вашем случае, однако, многое говорит в пользу того, что коммерческая деятельность с недвижимостью НЕ осуществляется:
- Должно быть ПРОДАНО БОЛЕЕ чем 3 объекта
- Они также должны быть приобретены в течение последних 5 лет
- Правило 3 объектов должно рассматриваться только как индикатор
- В частности, в случае объектов, которые продавец использовал лет (налоговая администрация: не менее 10 лет, налоговые суды не менее 9 лет), всегда следует исходить из частного управления активами
Исходя из вашего описания, на мой взгляд, вы не попадаете ни в счет объектов, ни в сроки (5 лет с момента приобретения, длительное использование).
По-моему, остается "только" не применение налогового освобождения по п. 23... Предложения 3. Цена продажи минус стоимость приобретения (если есть) предшественника составляет доход от продажи (если > 600 EUR).
Я не вижу альтернативы издалек
