Verkauf eines selbstgenutzten Grundstücks mit Abrissverpflichtung und Aufteilung vor Verkauf
April 15, 2013 | 60,00 EUR | beantwortet von StB Patrick Färber
Verkauf eines selbstgenutzten Grundstücks - Abrissverpflichtung und Aufteilung vor Verkauf:
Ich bin Eigentümer eines jahrelang und auch derzeit noch ausschließlich selbstgenutzten Einfamilienhauses auf einem großen Grundstück und möchte das Grundstück gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (selbstgenutztes Grundstück) steuerfrei verkaufen. Die Makler haben keinen einzelnen Käufer gefunden, dafür aber drei unabhängige Käufer, die jeweils ein Teilgrundstück erwerben würden. Der notariellen Verkaufsvertrag würde die Verpflichtung meinerseits enthalten, das Einfamilienhaus in etwa einem halben Jahr zu räumen und es vor der Übergabe zu entfernen und zu entsorgen (Abriss). Fällt das dann noch unter § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG?
Da Grundstück soll vor dem Verkauf in drei Parzellen aufgeteilt werden oder aber der notarielle Kaufvertrag würde drei abzumessende Teilflächen umfassen und die Verpflichtung diese Teilflächen vor der Übergabe abmessen zu lassen. Würde nicht durch den Verkauf dreier Parzellen oder bereits durch die Vorbereitung zur Aufteilung in drei Parzellen die Drei-Objekt-Grenze zum gewerblichen Grundstückshändler überschritten und damit der Verkauf einkommens- und gewerbesteuerpflichtig? Wäre § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG weiterhin einschlägig?
Falls die Aufteilung oder Aufteilungsabsicht Problem bereitet, wie kann man das lösen?
Sehr geehrter Fragesteller,
I
hren Fall und Ihre Frage ist sehr interessant und mir scheint, daß Sie auch schon einiges Detailwissen mitbringen. Sie haben im Prinzip 2 Fragen aufgeworfen:
1) Verkauf des „Grundstücks“ nach Abriss = Fall des § 23 steuerfrei?
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 stellt (im Gegensatz zu Nr 2) auf ein Wirtschaftsgut ab, d.h. hier greift nicht die Betrachtung nach BGB, wonach Grundstück und Gebäude quasi 1 Objekt ist.
Es ist also das selbstgenutzte GEBÄUDE begünstigt. Der (getrennt davon zu beurteilende) Grund und Boden ist insoweit frei, als er zum Gebäude dazu gehört („erforderlich und üblich“), sozusagen die Fläche unter dem Haus plus ein wenig drumherum. Ein rein unbebautes Grundstück ist nicht von § 23 ..Satz 3 begünstigt. Sogar wenn um das EFH noch größere Grundstücksflächen vorhanden wären, sind diese nicht von § 23 ..Satz 3 erfasst. Wie ist es hier mit der Freifläche drumherum?
Wenn Sie als Verkaufsgegenstand quasi das Grundstück haben, au f welchem Sie sogar noch vorher das „begünstigte“ Objekt Gebäude abreissen, so haben Sie meines Erachtens KEINE Steuerbefreiung nach § 23 für selbstgenutztes Wohneigentum.
Die Finanzverwaltung spricht sogar im BMF Schreiben aus 2000 explizit die von Ihnen angedachte Parzellierung an und lässt die Anwendung des § 23 EStG diesbezüglich nicht zu.
2) Vorbereitete Parzellierung bzw. Verkauf von 3 Parzellen als gew. Grundstückshandel?
Der „gewerbliche Grundstückshandel“ ist schwierig zu handhaben, da er stark von der Rechtsprechung geprägt und entwickelt wurde. In Ihrem Fall spricht aber m.E. vieles dafür, daß KEIN gewerblicher Grundstückshandel vorliegt:
- Es müssen ja MEHR als 3 Objekte verkauft werden
- Diese müssen aber auch innerhalb der letzten 5 Jahre angeschafft worden sein
- Die 3-objekt-regel ist aber nur als Indiz zu werten
- Insbesondere ist bei Objekten, die der Veräußerer jahrelang (Finanzverwaltung: mind. 10 Jahre, Finanzgerichte mind. 9 Jahre) selbst genutzt hat, immer von privater Vermögensverwaltung auszugehen
Aufgrund Ihrer Schilderung kommen Sie also m.E. weder über die Objektzahl, noch über die Zeitspanne (5 Jahre Anschaffung, lange Selbstnutzung) in den Anwendungsbereich des gewerblichen Grundstückshandels.
Es bleibt m.E. „nur“ bei einer Nicht-Anwendung der Steuerbefreiung nach § 23…Satz 3. Der Verkaufserlös minus Anschaffungskosten (ggf. des Rechtsvorgängers) bilden den Veräußerungsgewinn (sofern > 600 EUR).
Ich sehe auch aus der Ferne keine Alternative, wenn Sie keinen Käufer für das Gebäude mit Grundstück finden. Vielleicht läßt sich einer dazu überreden, eine Teilfläche mit dem Gebäude zu erwerben? Die Abrisskosten würden Sie z.B. einpreisen können?
Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen!
Viele Grüße
Patrick Färber
Steuerberater
patrickfaerber@arcor.de
