Bauherren-Rechtsform bei Bau eines Wohn- und Geschäftshauses
Juni 1, 2013 | 50,00 EUR | beantwortet von Dipl.-Kfm. Frank-Olaf Illiges
Wir planen den Bau eines Wohn-/Geschäftshauses und suchen einen Ansatz zur Rechtsform der Bauherren.
Bauherren: B und C, Geschäftsführer und Gesellschafter mit je 12,6% an Firma A
Firma A: GmbH, Gesellschafter B+C je 12,6%, Gesellschafter D ist eine fremde GmbH mit 74,8%. B+C haben vertraglich das Recht in Zukunft weitere Anteile zu erwerben
Wohn-und Geschäftshaus: 1/4 privat Bauherr B, 1/2 gewerblich Firma A, 1/4 gewerbliche Reserve (könnte fremdvermietet werden).
Kapital 35% Eigenkapital von B, Rest Darlehen.
Wie könnte der Zusammenschluss von B und C aussehen, dass die Immobilie nicht Geschäftsvermögen wird? Vorsteuer? Eigentumsverhältnisse?
Besten Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.
Bitte beachten Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen, Änderung der Angaben oder die Zweideutigkeit der Informationen das steuerrechtliche Ergebnis ändern können.
Die Bauherren B und C könnten sich für den Bau und die anschließende Vermietung des Wohn- und Geschäftshauses zu gleichen Teilen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammenschließen. Die Vermietung des Geschäftshauses ist dann eine vermögensverwaltende Tätigkeit der GbR, die dann aus der Vermietung des Geschäftshauses Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt (§ 21 Einkommensteuergesetz (EStG)). Ein späterer Veräußerungserlös des Wohn- und Geschäftshauses wäre dann einkommensteuerfrei, wenn zwischen dem Grundstückskauf und der Grundstücksveräußerung mehr als 10 Jahre vergangen ist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung eines Grundstückes von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 a Umsatzsteuergesetz (UStG)), so dass Sie die Umsatzsteuer, die Ihnen die Handwerker im Rahmen des Baues des Wohn- und Geschäftshauses berechnen, nicht als Vorsteuer geltend machen dürfen (§ 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Allerding können Sie auf die Umsatzsteuerbefreiung
der Vermietungsumsätze verzichten, wenn Sie an andere Unternehmer für dessen Unternehmen (z.B. die A-GmbH) vermieten und diese Unternehmer nur Umsätze erzielen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 1 und 2 UStG). Den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung müssen die im
notariellen Grundstückskaufvertrag erklären (§ 9 Abs. 3 UStG).
Letzlich ist stets darauf zu achten, dass sich die Bauherren B und C nicht mehrheitlich an der A-GmbH beteiligen (auch nicht mittelbar über die D-GmbH). Denn dann entsteht eine sog. steuerrechtliche Betriebsaufspaltung zwischen der GbR und der A-GmbH, mit der Folge das die Vermietungseinkünfte der GbR gewerblich werden. D.h. die GbR würde dann in Form sämtlicher Vermietungseinkünfte einkommen- und gewerbesteuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen (§ 15 Nr. 1 EStG). Ferner unterliegt dann ein späterer Verkaufserlös des Grundstücks auf jeden Fall der Einkommen- und Gewerbesteuer. Die Gewerbesteuer wird größtenteils auf die Einkommensteuer der Bauherren B und C angerechnet (§ 35 EStG).
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-Kfm. Frank-Olaf Illiges
Steuerberater
Am Wieksbach 55
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