Strategie zur Überbrückung der Spekulationsfrist bei Immobilien
Oktober 7, 2015 | 40,00 EUR | beantwortet von Oliver Burchardt
Ist die folgende Rechtsaufassung weiterhin aktuell/gültig und wie kann sich im u.g. Konstrukt der Käufer gegen eine verfrühte oder verweigerte Genehmigung absichern (privatrechtlicher Vertrag?)
BFH-Urteil vom 2.10.2001 (IX R 45/99) BStBl. 2002 II S. 10
Wirkt bei einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück innerhalb der zweijährigen Spekulationsfrist auf der Käuferseite ein vollmachtloser Vertreter mit und genehmigt der Käufer das Rechtsgeschäft außerhalb der Spekulationsfrist, so ist das private Veräußerungsgeschäft nicht nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG steuerbar. Die Genehmigung wirkt steuerrechtlich nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zurück.
EStG 1990 § 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a, § 22 Nr. 2; BGB § 184 Abs. 1.
Vorinstanz: Niedersächsisches FG (EFG 2000, 126)
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihr Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.
Ich habe keine Urteile gefunden, die darauf hindeuten, dass die Rechtsauffassung des BFH sich hier geändert hat.
Allerdings ist das Urteil keine Grundlage für eine Strategie, die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts zu vermeiden.
Dem entschiedenen Sachverhalt liegt eine sehr spezielle Konstellation zugrunde, die auch nur aufgrund der zeitlichen Nähe zur damals noch zweijährigen Spekulationsfrist eine Wirkung entfallten konnte. Nur wenn in Ihrem Fall eine solche zeitliche Nähe (im Urteilsfall weniger als ein Monat) gegeben ist, wäre der entschiedene Fall anzuwenden.
In einem solchem Fall kann man sich sicherlich mit dem Käufer einigen, den Kauf erst kurze Zeit später abzuschließen.
Einen privatrechtlichen Vertrag mit dem vollmachtlosen Vertreter abzuschließen, um sich abzusichern, ist hier übrigens auch keine Lösung. Mit einem solchen Vertrag dokumentieren Sie nämlich nur, dass eben doch eine Vollmacht bestand, man aber nur zur Steuervermeidung nach außen etwas anderes vorspiegeln möchte. Hier ist die Grenze zur strafbaren Steuerhinterziehung bzw. zur Beihilfe schon sehr nahe, wenn nicht sogar schon überschritten.
Außerdem dürften die Käufer die erworbene Immobilie bis zum Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren auch nicht nutzen. Wenn im entschiedenen Sachverhalt die Käufer nämlich am 1. Juli in die Wohnung eingezogen wären, läge in diesem Sachverhalt die Genehmigung des Kaufvertrags, die dann die Steuerpflicht ausgelöst hätte.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Burchardt
