Grunderwerbsteuer Erbengemeinschaft
Juli 2, 2013 | 50,00 EUR | beantwortet von StB Patrick Färber
Geschwister A und B besitzen ein Haus X und ein Grundstück Y in Erbengemeinschaft nach Tod des Vaters.
Die Erbengemeinschaft soll für das Haus X aufgelöst werden (A kauft von B dessen Hälfte), das Grundstück wollen beide zusammen weiter behalten.
Bitte prüfen, ob folgende geplante Vorgehensweise grundsteueroptimiert ist oder ob es eine bessere Variante gibt:
1. Die Erbengemeinschaft wird aufgelöst. A kauft von B beide Objekte. (Grundsteuerfrei nach §3 Abs 3?)
2. Anschließend kauft B von A die Hälfte des Grundstücks Y zurück. (grundsteuerpflichtig).
Das zuständige Finanzamt gab nach Rücksprache mit 3 verschiedenen Sachbearbeitern 3 unterschiedliche Auskünfte von \\\"alles in jedem Fall steuerpflichtig\\\" bis \\\"alles befreit\\\".
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Frage möchte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung, der Regeln des Forums und auf Basis Ihrer Angaben wie folgt beantworten:
Zumindest kann ich schon einmal sagen, dass ich keine 4. Meinung vertrete, da ja schon alle Meinungen existieren:-)
Es ist im Gesetzeswortlaut und der Kommentierung eindeutig, dass die im Rahmen einer (Teil-)auseinandersetzung erfolgte Teilung des Nachlasses von der Grunderwerbsteuer befreit ist, § 3 Nr. 3 GrEStG. Es muss sich allerdings unbedingt
- bei beiden Häusern um Objekte handeln, die zum Nachlass des Vaters gehört haben
- und somit gesamthänderisch gebundenes Vermögen der Erbengemeinschaft handeln.
- um eine Verteilung im Rahmen eines notariellen (Teil)auseinandersetzungsvertrag handeln
Das bedeutet, daß die Objekte z.B. nicht vor dem Tod des Vaters im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen worden sein dürfen.
Solange die Erbengemeinschaft weiter besteht, und Nachlassgegenstände in mehreren Rechtsgeschäften einzeln auseinandergesetzt werden (wie hier nur Haus X, Haus Y soll ja auskunftsgemäß in der Erbengemeinschaft verbleiben), greift die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG. Insgesamt soll die mit dieser Vorschrift die Erbauseinandersetzung begünstigt werden bzw. Grundstücke, die zu einem Nachlass gehören, da die Erbengemeinschaft eine \"Zufallsgemeinschaft\" ist (oder sein kann).
Davon zu unterscheiden wären Übertragungen, die im Anschluss an die Erbauseinandersetzung stattfinden. Diese sind im Zweifel grunderwerbsteuerbar!
Auch zu beachten ist, dass eine Erbauseinandersetzung durch Umwandlung eines Nachlassobjekts vom Gesamthandseigentum in Bruchteilseigentum zum \"Verbrauch\" der Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 führt mit der Folge, daß anschliessende Übertragungen von Bruchteilen grunderwerbsteuerpflichtig werden.
Zusammengefasst heisst das:
Ihr o.g. Vorgang zu 1. ist tatsächlich grunderwerbsteuerfrei
Ihr Vorgang zu 2. wäre grunderwerbsteuerpflichtig.
Alternative:
Unklar bleibt, warum Sie die EG zunächst voll auflösen, damit § 3 Nr. 3 GrEStG \"verbraten\" und dann grunderwerbsteuerpflichtig \"zurückübertragen\". Da freut sich nur das Finanzamt, denn unter der von Ihnen gemachten Vorgabe, daß
- Haus X endgültig an B gehen soll (Teilauseinandersetzung von Nachlassgegenständen)
- und Grundstück Y in der Erbengemeinschaft als gesamthänderisch gebundenes Vermögen bleiben soll,
würde ich an Ihrer Stelle beim Notar eine notarielle Teilauseinandersetzung aufsetzen über Haus X = KEINE GRUNDERWERBSTEUER.
Wenn die Geschwister sich jemals entscheiden oder einigen, wer das Grundstück Y bekommt, dann kann die Erbengemeinschaft endgültig aufgelöst werden = ERNEUT bzw. IMMER NOCH GRUNDERWERBSTEUERFREI
Ein Hin-und Herübetragen erscheint nicht sinnvoll und löst auch im zweiten Schritt Grunderwerbsteuer aus.
Hinweis: Da B von A kauft, liegt einkommensteuerlich ein entgeltliches Anschaffungsgeschäft vor. B hat Anschaffungskosten und A ein Veräußerungserlös in gleicher Höhe. Für A ist daher ggf. die Spekulationsfrist (10 Jahre, § 23 EStG) zu prüfen, wobei hier der Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt des Vaters/Eltern entscheidend wäre....
Ich hoffe, Ihnen gefällt die Meinung so!
Einen schönen Abend wünscht
Patrick Färber
Steuerberater
patrickfaerber@arcor.de
