Gewerbesteuerfreies und Spekulationssteuerfreies Haus umwandeln in 8 ETW s mit anschließendem Verkauf durch Bruder und Schwester
August 9, 2013 | 25,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Thomas Textoris
Ein Sechsfamilienhaus, seit 1950 in Familienbesitz, ( Mutter, 6 Mietwohnungen) mit einen Raum im Keller den man nach einer Teilung als Büro nutzen kann( Raum wurde noch nie vermietet) sowie einem unausgebautem Dachspeicher, ist im Besitz von Bruder und Schwester ( Je 50 % des Hauses) nach dem Tod der Mutter im Jahr 2009 gegangen.
Der Buder hat ein Wohnrecht und nutzt dieses auch. Die Schwester erhält einen Teil der Miete und nutzt keine Wohnung oder Wohnrecht aktuell.
Wenn man jetzt das Haus aufteilen würde in 8 ETW´s ( 6 bestehende Mietwohnungen plus Dachspeicher plus Büro )
und Bruder und Schwester erhalten je 4 Einheiten zu 100%.
Zu jeder ETW / Büro / Dachspeicher wird ein Stellplatz auf dem Hof zugeteilt in der dann zu erstellenden Teilungserklärung.
Wie würde es sich Steuerlich gestalten bei einem Verkauf aller 8 Einheiten in einem Jahr nach aufteilung in ETW´S?
Würde das Haus, das Spekulationssteuer und Gewerbesteuerfrei \\\\\\\"VOR\\\\\\\" Aufteilung wäre, nach Aufteilung laut WEG in ETW´s Spekulationssteueuer und Gewerbesteuer pflichtig für das Geschwisterpaar?
Falls ja, wie könnte man dies umgehen bzw. verhindern?!
Mit freundlichem Gruß
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes unter
Beachtung der Regelungen dieses Forums möchte ich Ihre
Frage beantworten.
Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eingentumswohnungen hat zunächst einmal keine steuerlichen Auswirkungen.
Bei dem Verkauf der ETW´s wäre zunächst ein gewerblicher Grundstückshandel zu prüfen und eine daraus resultierende
Gewerbesteuerpflicht.
Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandel gilt hier die s.g. \"Drei-Objekt-Grenze\". Grundsätzlich ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums gewerblich.
Der Verkauf eines geerbten Grundstück ist jedoch nicht in die
\"Drei-Objekt-Grenze\" einzubeziehen.
Ein gewerblicher Grundstückshandel und eine daraus resultierende
Gewerbesteuerpflicht liegt nicht vor.
Ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft läge nur vor wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung des Rechtsvorgängers (Mutter) und der Veräußerung weniger als 10 Jahre beträgt.
Hier ist auf den Anschaffungszeitpunkt der Mutter abzustellen (§ 23 (1) S. 3 EStG.
Ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG liegt somit auch nicht vor, da die Anschaffung (lt.Ihren Angaben) bereits im
Jahre 1950 war.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Textoris
Steuerberater
