Geerbtes Grundstück wird Bauland
- A. hat ein Grundstück (15.000 m2) zusammen mit Bruder M. vom Vater geerbt, vor vier Jahren.
- A. hat derzeit das Grundstück nach Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft durch Abschichtung im Alleinbesitz.
- Das Grundstück war bisher Ackerland, wird jetzt wahrscheinlich Bauland, die Gemeinde will den Grund zum fixierten Preis 43 € (unerschlossen) gegenüber Marktpreis von 200 € (erschlossen) kaufen.
- Die Wertsteigerung wird ca von 6,- auf 43 € pro m2 bei Verkauf an die Gemeinde sein.
- Als Option kann ein Drittel des Grundstücks (abzüglich 30% der Fläche für Infrastruktur d. h. 5000-1500=3500 m2) einbehalten werden und selbst am Markt verkauft werden. Dies wird nicht Grund im früheren Eigentum sein, sondern durch Tausch irgendwo im Bereich des Projekts. Erwartung Marktpreis 200 € pro m2 abzüglich Erschließungskosten 40€.
FRAGE 1: Ist die Annahme richtig, dass die Wertsteigerung für den Verkauf an die Gemeinde steuerfrei ist, weil weder das Datum des Erbfalls noch das Datum der Abschichtung zählen, sondern das Anschaffungsdatum des Vererbers, das mehr als 10 Jahre zurückliegt?
FRAGE 2: Ist es richtig, dass bei Annahme der Option auch das getauschte Grundstück beim Verkauf zu 200€ keine Wertsteigerung hat, die steuerpflichtig ist, weil ja das getauschte Teil den gleichen Wert wie das zugehende Grundstück haben, nämlich den höheren Freier-Markt-Wert?
FRAGE 3: Das einzutauschende Grundstücksteil ist grunderwerbsteuerpflichtig (6% in NRW!). Welcher Preis gilt da als Bemessungsgrundlage? Verkaufspreispreis ./. Erschließungskosten?
Der Fall wird jetzt noch komplexer:
- A und M haben unverbrieft vereinbart, dass M der halbe Acker gehören soll - trotz der formalen Alleinbesitzsituation von A.
FRAGE 4: Wie kann das steuergünstigst realisiert werden? Ist folgendes richtig bzw. gibt es noch eine günstigere Lösung?
a) Schenkung der Grundstückshälfte an M vor dem Verkauf an die Gemeinde. Geht das noch zum Ackerland-Preis, da der Deal mit der Gemeinde zwar absehbar, aber nicht garantiert ist? Dann wären nach Abzug Freibetrag nur 25.000 € mit 15% zu versteuern (3.750 €).
Die Schenkung unter Geschwistern ist grunderwerbssteuerfrei?
M müsste allerdings dann den Veräußerungsgewinn bei seinem Verkauf an die Gemeinde versteuern (25% von 277.500 € = 69.375 €).
Falls er auch die Option annimmt, wäre dieser Teil mit der Differenz zwischen Ackerlandpreis 6€ für das „Roh“-Grundstück und dem erzielten Marktpreis für die daraus entstandene Verkaufsfläche als Veräußerungsgewinn anfallend?
b) B wird an den Grundstücksgeschäften nicht direkt beteiligt, bekommt aber 50% allen Einnahmen die A erzielte, reduziert um die Kosten und Steuern als Schenkung.
