Excédent de vente après des années de perte
Mai 26, 2019 | 100,00 EUR | répondu par Steuerberater Bernd Thomas
En 2008, j'ai acquis une maison multifamiliale louée et je souhaite maintenant la vendre. De 2008 à 2017, l'objet a subi des pertes fiscales considérables, et depuis 2018, il génère des excédents minimes de revenus fonciers. Si je réalise un excédent à la vente maintenant, est-ce que les pertes des revenus fonciers des dix dernières années seront d'abord déduites? Ou bien l'excédent de vente devra-t-il être taxé en tant que tel?
Cher demandeur,
Je suis heureux de répondre à votre demande sur la base des informations que vous avez fournies dans le cadre d'une consultation initiale sur frag-einen.com. La réponse est basée sur les informations que vous avez fournies. Des informations manquantes ou incorrectes peuvent influencer le résultat juridique.
Je pars du principe que l'objet fait partie de votre patrimoine privé. Si l'objet devait faire partie de votre patrimoine professionnel, l'évaluation juridique change considérablement. Dans ce cas, veuillez poser à nouveau la question.
La vente de l'objet locatif est exemptée d'impôt, car le délai de dix ans de spéculation selon l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu a déjà été dépassé.
Ainsi, les gains ne sont pas imposables, mais en contrepartie, les pertes de la vente ne peuvent pas être déduites.
Les pertes provenant de la location et de la location peuvent être déduites tant qu'il y avait une intention de générer des revenus. L'administration fiscale se base sur une prévision totale des gains, c'est-à-dire que si un gain total était attendu (à l'avance), les pertes en cours sont déductibles.
Cela ne change pas même si la prévision ne s'est pas réalisée.
En règle générale, aucun changement rétroactif ne sera apporté, sauf si l'administration fiscale avait déjà inclus une note de provisoire en vertu de l'article 165 du code des impôts dans les avis à ce sujet par le passé (ceci devrait être clairement indiqué dans les explications des avis).
Dans ce cas, vous devriez essayer d'obtenir la reconnaissance des pertes dans le cadre d'une procédure de recours.
Le cas échéant, l'administration fiscale peut annuler les pertes à partir du moment où vous avez décidé de vendre, notamment en cas de vacance. Si des dépenses de conservation plus élevées ont été déduites avant la vente, l'administration fiscale peut examiner si elles doivent être attribuées à la vente (non déductible) ou à la location en cours (déductible).
Cordialement,
Bernd Thomas
Expert-comptable
Diplômé en commerce (FH) Bernd Thomas, expert-comptable, Neustadtswall 85, 28199 Brême, E-mail bernd.thomas@yahoo.de, Numéro de TVA DE316948369, Membre de la Chambre des experts-comptables hanséatique de Brême, Numéro d'enregistrement 111705, Assurance responsabilité professionnelle chez R+V Allgemeine Versicherung AG, Mittlerer Pfad 24, 70499 Stuttgart, Montant de l'assurance: 250 000 euros par sinistre individuel; Plafond annuel: 1 000 000 euros (pour tous les dommages d'une année d'assurance), les règles professionnelles du StBerG s'appliquent (https://www.gesetze-im-internet.de/stberg/).
