Conséquences fiscales de l'acquisition immobilière en Allemagne pour un Allemand résidant et travaillant en Suisse.
Septembre 13, 2014 | 150,00 EUR | répondu par Ralph J. Schnaars
Contexte:
Je suis allemand, résidant à Zurich en Suisse avec un permis de séjour C.
Dans le cadre d'un héritage, je envisage de reprendre l'une des trois appartements (en Bade-Wurtemberg) des autres membres de la communauté d'héritiers (à un prix net d'environ 250 000 euros). Avec l'intention principale de le louer à long terme (à un loyer mensuel brut ciblé de 1 000 euros). En outre, il est envisagé à long terme d'utiliser l'appartement moi-même (par exemple, les week-ends) ou éventuellement de le revendre.
Questions:
1) Impôt en Allemagne:
a) L'achat de l'appartement en Allemagne entraîne-t-il une imposition en Allemagne pour moi (en cas de location ou d'utilisation personnelle)?
b) Dans l'affirmative, quels sont les éléments soumis à imposition et comment celle-ci est-elle calculée (par exemple, comment sont pris en compte les dépenses et les revenus, etc.)?
c) Y a-t-il un risque que le fisc allemand réclame également des revenus en Suisse? Par exemple, si l'appartement reste vacant pendant une longue période, le fisc peut-il interpréter cela comme un "retour" en Allemagne?
d) Le produit de la vente de l'immobilier en Allemagne est-il imposé et dans quelle mesure?
e) Quelles sont les bases légales (paragraphes) et où trouver la littérature correspondante?
2) Impôt en Suisse:
a) L'achat de l'appartement entraîne-t-il une imposition supplémentaire en Suisse (en cas de location ou d'utilisation personnelle)?
b) Dans l'affirmative, quels sont les éléments soumis à imposition et comment celle-ci est-elle calculée (par exemple, les coûts de financement tels que les intérêts, l'administration peuvent-ils être pris en compte)?
c) Comment évaluer l'augmentation de patrimoine en Suisse due à l'appartement (est-il possible de déterminer un montant différent de celui payé, etc.)?
d) Le produit de la vente de l'immobilier en Suisse est-il imposé et dans quelle mesure?
e) Quelles sont les bases légales et où trouver la littérature correspondante?
3) Financement:
a) Le type et le lieu de la banque (Suisse ou Allemagne) sont-ils déterminants pour l'évaluation des impôts ou la déduction des dépenses?
4) Autres - Que faut-il encore prendre en compte - par exemple:
a) Traitement de la taxe foncière
b) Pertes dues aux loyers impayés
c) ...
Cher demandeur,
Il y a beaucoup de questions en une seule fois.
Tout d'abord, je dois malheureusement souligner que je ne peux pas répondre à vos questions concernant 2) (obligation fiscale en Suisse) en toute bonne conscience. En tant que conseiller fiscal en Allemagne, je n'ai pas l'expérience des réglementations fiscales suisses.
Maintenant, je vais essayer d'examiner et de répondre à vos autres questions une par une.
1a)
En cas de location, un revenu imposable en Allemagne est généré et vous êtes au moins soumis à l'impôt limité pour les revenus de location en Allemagne.
En cas d'auto-utilisation, l'administration fiscale pourrait considérer que vous avez votre résidence principale ou votre résidence habituelle en Allemagne. Cela entraînerait alors une obligation fiscale illimitée (avec l'ensemble des revenus mondiaux) en Allemagne.
1b)
Dans le cas de la location, le "profit" de la location est imposé. Cela signifie que l'excédent des revenus par rapport aux coûts de gestion est imposable.
1c)
Comme mentionné en 1a), l'administration fiscale pourrait penser que votre résidence principale ou habituelle (à nouveau) est en Allemagne et donc votre revenu mondial (y compris les parties suisses) serait soumis à l'impôt en Allemagne.
1d)
En principe, un profit provenant de la vente de biens immobiliers est imposable.
Cependant, il existe de nombreuses exceptions, telles que l'utilisation personnelle de la propriété au cours des dernières années.
Par exemple, dans votre cas, un temps d'utilisation personnelle du défunt pourrait être pris en compte. Mais avec les informations dont je dispose, je ne peux malheureusement pas rendre un jugement définitif. Il faut examiner les faits de plus près.
1e)
C'est une question très complexe que je ne veux pas répondre par le simple mot "bibliothèque". Dans votre cas, de nombreuses dispositions de la loi sur l'impôt sur le revenu et de la loi sur les droits de succession, et éventuellement de la convention de double imposition, s'appliquent ensemble ou même de manière contradictoire, de sorte qu'il est difficile de citer des titres ou des paragraphes spécifiques.
À titre d'indication, je peux vous donner les articles 21 et 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu. Vous pouvez trouver le texte de ces articles aux liens suivants - http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html et http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
Pour les questions 2), vous devriez poser la question à un collègue suisse, mais je crois que, par exemple, la réponse à 2a) est "Oui" - suivant le principe du revenu mondial.
3a)
La réponse est un clair "NON".
4)
Ce sont des questions difficiles qui ne peuvent pas être répondues avec les informations actuelles. Il faudrait d'abord connaître votre situation personnelle et professionnelle plus en détail. Il pourrait être utile de discuter avec un agent immobilier ou, mieux encore, un administrateur de biens (ayant son siège social à l'endroit de la propriété) pour discuter des possibilités de location ou de vente et des options offertes par une gestion immobilière (y compris la location).
J'espère avoir pu vous aider un peu.
Cordialement,
Ralph J. Schnaars
STWB Steuerberatungsgesellschaft mbH
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