Налоговые последствия при приобретении недвижимости в Германии для немца, проживающего и работающего в Швейцарии.
Сентябрь 13, 2014 | 150,00 EUR | отвечено Ralph J. Schnaars
Фон:
Я немец, проживающий в Цюрихе, Швейцария, с разрешением на постоянное проживание. В рамках наследства я рассматриваю возможность приобретения одной из трех квартир (в Баден-Вюртемберге) у других членов наследников (по чистой цене около 250 тысяч евро). С первичной целью сдачи ее в аренду (по планируемой ежемесячной холодной арендной плате в размере 1000 евро). Кроме того, в долгосрочной перспективе возникает вариант самостоятельного использования квартиры (например, на выходных) или возможности повторной продажи.
Вопросы:
1) Налоговая обязанность в Германии:
a) При покупке квартиры в Германии возникает ли для меня налоговая обязанность в Германии (при аренде или самостоятельном использовании)?
b) Если да, что является объектом налогообложения и как это расчитывается (например, как учитываются расходы и доходы и т. д.)?
c) Существует ли риск того, что немецкая налоговая служба также будет требовать доходы в Швейцарии? То есть, если квартира будет стоять пустой в течение длительного времени, может ли налоговая служба трактовать это как "репатриацию" обратно в Германию?
d) Будет ли и на какой сумме облагается налогом прибыль от продажи недвижимости в Германии?
e) Каковы законодательные основания (параграфы) и где найти соответствующую литературу?
2) Налоговая обязанность в Швейцарии:
a) При покупке квартиры возникает ли дополнительная налоговая обязанность в Швейцарии (при аренде или самостоятельном использовании)?
b) Если да, что является объектом налогообложения и как это расчитывается (например, можно ли учесть финансовые расходы, такие как капитальные проценты, управление)?
c) Как оценивается прирост капитала в Швейцарии от квартиры (то есть есть ли возможность определить отличную сумму, например, заплаченную и т. д.)?
d) Будет ли и на какой сумме облагается налогом прибыль от продажи недвижимости в Швейцарии?
e) Каковы законодательные основания и где найти соответствующую литературу?
3) Финансирование:
a) Влияет ли вид и место банка (то есть Швейцария или Германия) на расчет налогов или учет расходов?
4) Дополнительно - Что еще следует учитывать - например:
a) Обращение с недвижимостью
b) Убытки от долгов арендаторов
c) ...
Уважаемый вопрошающий,
Это много вопросов сразу.
Сначала мне к сожалению нужно отметить, что я не могу ответить на ваши вопросы по 2) (Налоговая обязанность в Швейцарии) с чистой совестью. Как налоговый советник в Германии у меня нет опыта работы с швейцарскими налоговыми правилами и особенностями.
И теперь я постараюсь рассмотреть и ответить на ваши остальные вопросы по порядку.
1а)
При сдаче в аренду возникает доход, облагаемый налогом в Германии, и для вас, по крайней мере, ограниченная налоговая обязанность по доходам от аренды в Германии.
При самостоятельном использовании налоговая служба может прийти к выводу, что вы проживаете или имеете обычное место жительства в Германии. Это может привести к неограниченной налоговой обязанности (с общим доходом по всему миру) в Германии.
1b)
При сдаче в аренду облагается налогом "прибыль" от аренды. Это означает, что избыток дохода над расходами на управление облагается налогом.
1c)
Как было упомянуто в 1а), налоговая служба может прийти к выводу, что ваше место жительства или обычное место пребывания (снова) находится в Германии, и таким образом ваш общий доход (включая швейцарские части доходов) будет облагаться налогом в Германии.
1d)
В принципе, прибыль от продажи недвижимости облагается налогом.
Однако здесь также существует множество исключений, таких как самостоятельное использование недвижимости в последние годы.
Например, в вашем случае может быть учтен период самостоятельного использования наследодателя. Однако на основе имеющейся у меня информации я не могу дать окончательный ответ. Для этого необходимо более детальное изучение ситуации.
1e)
Это очень сложный вопрос, на который я не хочу отвечать словом "Библиотека".
В вашем случае возникают множество различных правил из Налогового кодекса и Налогового законодательства о наследственном налоге, а также, возможно, Двойного налогообложения, которые могут действовать вместе или даже противоречить друг другу, что делает трудным называние отдельных статей или параграфов.
В качестве небольшого подсказки я могу упомянуть статьи 21 и 23 Налогового кодекса. Текст этих параграфов можно найти по следующим ссылкам - http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html и http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
Вопросы к 2) вам стоит задать швейцарскому коллеге еще раз, и я считаю, что, например, ответ на 2а) будет "Да" - следуя принципу общего дохода.
3а)
Ответ - ясное "НЕТ"
4)
Это сложные вопросы, которые нельзя ответить с
