Спросите налогового консультанта по теме Налогообложение недвижимости

Продажа дома в пределах срока спекуляции и продавец из Люксембурга

Декабрь 2, 2014 | 90,00 EUR | отвечено Anton Pernitschka

Уважаемые дамы и господа,

Мне нужна налоговая оценка по продаже дома в Германии, которая должна состояться в течение 10-летнего периода спекуляции, с следующими данными:

- Дом был построен в 2006 году (новостройка) и куплен в Германии

- Владельцы дома живут и работают в Люксембурге.

- Дом использовался только владельцем с 2006 по 2008 год, с тех пор он постоянно сдается в аренду непринадлежащим к семье лицам.

- Текущие арендаторы (с 3-х лет) являются потенциальными покупателями и живут в Германии

- Продажа должна состояться еще в 2014 году

- Дом стоил около 334 000 евро в 2006 году и будет продан за 580 000 евро, что является прибылью около 200 000 евро в пределах периода спекуляции, который заканчивается в декабре 2016 года.

3 вопроса:

1. Какова ставка налога (примерно) для пары с 2 детьми, которые обязаны платить налоги в Люксембурге и должны уплатить налоги за покупку дома в Германии (по мнению их налогового консультанта)?

2. Дом был приобретен по цене 334 000 евро (как квалифицированный строительство), то есть стены (обои, малярные работы), пол и т.д. не были включены в цену покупки. Могут ли эти расходы также быть вычтены из цены покупки для расчета прибыли от продажи (см. расходы на ремонт и модернизацию в первые 3 года (расчет ниже).

3. Следует ли в договоре купли-продажи указать, что цена покупки будет оплачена в 2 части, 22.12.2014 300 000 евро и оставшиеся 280 000 евро 02.01.2015 (и это будет также перечислено), примет ли принцип поступления и будут ли в 2014 году прибыль из 300 000 евро и в 2015 году прибыль из 280 000 евро цены покупки налогооблагаемы? Будет ли прибыль расчитываться пропорционально к поступлению цены покупки?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Вот расчет, который я составил как начинающий после небольшого поиска в интернете:

Цена покупки согласно нотариальному договору 580 000
- Кухня, (возможно, спутниковое телевидение, автобусная проводка и т. д.) 19 000
Выручка от продажи: 561 000
- Стоимость приобретения (дом + гараж) 334 000
- Приобретательные расходы (налог на приобретение, нотариус и т. д.) Предположение 5% 16 700
- Ремонтные и модернизационные расходы за первые 3 года 25 000
+ Амортизация
- Рекламные расходы на продажу
--------------------------------------------------
= Прибыль от продажи 185 300
Ставка налога примерно 27% ????? 50 031
---------------------------------------------------
Сумма стоимости дома после налогооблож

Anton Pernitschka

Уважаемый Задающий вопрос,

в рамках первичной консультации и вашего гонорара, с учетом правил этого форума, я хотел бы ответить на ваш вопрос.

Право на налогообложение доходов, полученных при продаже недвижимого имущества в Германии, в соответствии с статьей 4 Соглашения об избежании двойного налогообложения с Люксембургом, принадлежит государству, в котором находится недвижимость (в данном случае - Германия).

Согласно этому доходы в Германии подлежат ограниченному обложению налогом в соответствии с § 1 Абз. 4 EStG, так как имеются внутренние доходы в соответствии с § 49 Абз. 1 N 8 a) EStG. Налогообложение осуществляется по основному тарифу, даже если налогоплательщик состоит в браке, причем основной налоговый вычет, как правило, не учитывается (§ 50 Абз. 1 Предложение 1 EStG). Таким образом, в данном случае можно ожидать налоговую ставку около 40 %.

Однако в соответствии с § 1 Абз. 3 EStG также может быть запрошено неограниченное обложение налогом.

К стоимости приобретения или производства в смысле § 23 Абз. 3 EStG относятся также расходы, необходимые для обеспечения готовности к эксплуатации. Так, расходы на ремонт и модернизацию в первые 3 года после приобретения включаются в стоимость приобретения.

В целом применяется принцип притока доходов согласно § 11 EStG. Сознательное обеспечение притока или оттока доходов или расходов предприятия в принципе не является злоупотреблением правом, даже если это явно направлено на минимизацию налогов (Федеральная налоговая палата Дюссельдорфа от 23.04.1999 г., EFG 1999, 964). Прибыль может быть рассчитана пропорционально к приходу стоимости покупки.

Расчет в приведенном примере в целом может быть принят. Однако следует иметь в виду, что стоимость приобретения/производства дома должна уменьшаться на амортизацию. Кроме того, плита и раковина встроенной кухни считаются составной частью здания (Федеральный налоговый суд от 13.03.1990 г., BStBl II 1990, 514). Если встроенная кухня соединяется с окружающими ее стенами здания (боковыми стенами и задней стеной), то в соответствии с Федеральным налоговым судом от 01.12.1970 г., BStBl II 1971, 162 в редких случаях также возникают стоимость приобретения/производства здания.

Ответ дан в соответствии с вашим изложением фактической ситуации. Неполные или неверные сведения о фактическом положении вещей могут повлиять на правовой результат.

С уважением,

Антон Перничка
Налоговый консультант