Limite de l'objet lors de la vente de biens immobiliers
Novembre 15, 2011 | 30,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
Chers Madame, Monsieur,
J'ai participé à quatre fonds immobiliers fermés (LBB / IBV) de 1997 à 2001. En raison de problèmes durables, la société de fonds a offert le rachat des parts du fonds dans un délai déterminé. J'ai déjà vendu 3 de ces fonds.
N°1 : Achat le 08.12.1997 - Vente le 30.06.2008
N°2 : Achat le 28.12.1998 - Vente le 31.03.2009
N°3 : Achat le 20.12.2000 - Vente le 30.06.2011
J'ai acheté le n°4 le 27.12.2001, l'option de vente ne peut être exercée que jusqu'au 30.06.2012.
De plus, ma femme (déclaration commune) doit encore transférer des parts d'une parcelle héritée en 2011 ou 2012 (disposition), et la communauté d'héritiers souhaite vendre un appartement dont ma femme possède également une part en raison de l'héritage.
Il n'est pas pertinent sur le plan fiscal de respecter une période de spéculation de 10 ans, la date d'acquisition de tous les biens étant antérieure de plus de 10 ans à la vente. La vente des fonds immobiliers n'était pas non plus prévue, mais a été réalisée uniquement en raison de l'offre de l'option d'achat par la société de fonds.
Il pourrait être fiscalement pertinent que nous vendions plus de 3 biens immobiliers en 5 ans, ce que les autorités fiscales pourraient interpréter comme une activité commerciale, avec des conséquences fiscales importantes pour nous.
J'ai lu que le critère de la "limite d'objet", selon lequel l'acquisition (construction) et la vente dans une certaine mesure (plus de 3 biens) constituent une activité commerciale, n'a pas à lui seul de signification et d'autres indices ou critères doivent être examinés pour déterminer s'il s'agit d'une activité immobilière commerciale. J'ai également lu que les biens immobiliers hérités ne sont pas pris en compte dans cette analyse (limite d'objet).
Avant de prendre ma décision de vente (4ème fonds en 2012), je veux définitivement clarifier si je risque d'être considéré par l'administration fiscale comme faisant du commerce de biens immobiliers et si les informations concernant les biens hé
Cher demandeur,
Tout d'abord, je vous remercie pour votre demande, que je répondrai volontiers en fonction des informations que vous avez fournies et de votre engagement dans le cadre d'une première consultation. La réponse sera donnée en fonction des faits présentés. Des informations manquantes ou incorrectes sur la situation réelle peuvent influencer le résultat juridique.
Une activité commerciale de vente de terrains, entraînant éventuellement une obligation de taxe professionnelle, existe lorsque le contribuable vend plus de trois biens immobiliers dans un laps de temps court généralement de cinq ans entre l'acquisition et la vente. Il est d'abord crucial de déterminer quels biens immobiliers doivent être inclus dans la limite de trois biens.
Le terrain hérité peut être exclu de l'analyse si le défunt n'était pas déjà actif en tant que marchand de biens. (BFH du 15.03.2000, BStBl 2001 II p. 530)
La vente des parts dans des fonds immobiliers fermés n'est pertinente que si le fonds lui-même n'est pas déjà actif commercialement. Dans ce cas, des revenus commerciaux seraient déjà générés au niveau du fonds. Seule une réaffectation en revenus commerciaux au niveau du détenteur de parts est possible si le fonds ne génère pas de revenus. Cependant, pour que les ventes de parts soient prises en compte, l'associé doit détenir au moins 10 % des parts de la société concernée ou que la détention de moins de 10 % ait une valeur marchande supérieure à 250 000,00 € (BMF du 26.03.2004, BStBl 2004 I p. 434 - paragraphe 18).
Si des pertes ont été subies en raison de la vente, une activité commerciale de vente de terrains peut être avantageuse en raison de la compensation avec d'autres revenus.
Il n'est pas possible de déterminer de manière définitive s'il n'y a pas d'activité commerciale de vente de terrains dans le cadre de ce portail internet public. Je vous recommande fortement de vous faire conseiller personnellement sur place à ce sujet. Votre situation, notamment en raison de vos participations, est très complexe. Il est donc nécessaire de l'analyser et de l'évaluer de manière exhaustive, car parfois les détails ou les aspects spécifiques de la structure peuvent être importants. Les frais de ce conseil dépasseront probablement 30 €, ce qui, compte tenu des conséquences fiscales graves, est justifié et espérons-le compréhensible.
J'espère malgré tout vous avoir donné un aperçu suffisant de la situation dans le cadre de votre intervention et de cette consultation initiale, et je reste
Cordialement,
Michael Herrmann
Expert-comptable
Diplômé en Finances (FH)
