Gayrimenkul satışlarında mülk sınırı
Kasım 15, 2011 | 30,00 EUR | cevaplandı Michael Herrmann
Sayın Bayanlar ve Baylar,
1997 ile 2001 yılları arasında dört kapalı gayrimenkul fonuna katıldım (LBB / IBV).
Sürdürülebilir sorunlar nedeniyle fon şirketi, belirli bir süre içinde fon paylarının geri alımını teklif etti.
Bu fonlardan 3 tanesini zaten sattım.
Nr 1: 08.12.1997'de satın alma - 30.06.2008'de satış
Nr 2: 28.12.1998'de satın alma - 31.03.2009'da satış
Nr 3: 20.12.2000'de satın alma - 30.06.2011'de satış
Nr 4'ü 27.12.2001'de satın aldım, satış opsiyonu sadece 30.06.2012'ye kadar kullanılabilir.
Buna ek olarak, eşim (ortak beyan) 2011 veya 2012'de miras kalan bir arsayı devretmek zorunda kalacak ve mirasçılar topluluğu, eşimin miras nedeniyle sahip olduğu bir daireyi satmak istiyor.
Vergi açısından önemli olan şey, 10 yıllık spekülasyon süresi değildir; tüm nesnelerin satın alma tarihi satıştan 10 yıldan fazla önceydi. Gayrimenkul fonlarının satışı da planlanmamıştı, sadece fon şirketinin satın alma opsiyonu teklifi nedeniyle gerçekleşti.
Vergi açısından önemli olabilecek şey, 5 yıl içinde 3'ten fazla nesneyi satışa sunmamızdır, vergi otoritelerinin bunu ticari faaliyet olarak yorumlayabileceği; bu durumda ciddi vergisel dezavantajlarla karşılaşabileceğimiz olasılığı vardır.
Bir "Nesne Sınırı" değerlendirme kriterinin, edinim (inşa) ve satışın belirli bir ölçüde (3'ten fazla nesne) ticari bir faaliyeti oluşturduğu anlamına gelmediğini ve ticari bir emlak ticaretinin varlığı için başka göstergeler veya kriterlerin gerektiğini okudum. Bu değerlendirmede (Nesne Sınırı), miras kalan gayrimenkullerin dikkate alınmadığını da okudum.
Satış kararımdan önce (2012'de 4. fon), bu satışla ilgili olarak vergi dairesinin bir ticari arazi işine dikkat çekip çekmeyeceğim ve miras kalan gayrimenkullerle ilgili bilgilerin doğru olup olmadığını kesinlikle açıklığa kavuşturmak istiyorum.
Çabalarınız için teşekkür ederim.
Sayın Soru Sahibi,
Öncelikle, verdiğiniz bilgiler ve başvurunuz doğrultusunda, size başvurunuz hakkında ve danışmanlık çerçevesinde cevap vermekten memnuniyet duyarım. Cevap, durumun açıklanmasına göre verilecektir. Gerçek durumlarla ilgili eksik veya hatalı bilgiler, hukuki sonucu etkileyebilir.
Bir işyeri niteliğindeki arsa ticareti, alım ve satım arasında genellikle beş yıl gibi kısa bir süre içinde üçten fazla gayrimenkul satıldığında oluşur ve bu durum genellikle ticari kazanç vergisi yükümlülüğüne yol açar. Öncelikle, üç mülk sınırına hangi gayrimenkullerin dahil edileceği önemlidir.
Mirasa kalan arsa, miras bırakanın zaten işyeri niteliğindeki arsa ticaretiyle uğraşmadığı durumda dikkate alınmayabilir. (BFH v. 15.03.2000, BStBl 2001 II S. 530)
Kapalı gayrimenkul fonlarındaki hisselerin satışı, fonun zaten ticari faaliyette bulunmadığı durumda önemli olacaktır. Bu durumda, fon seviyesinde zaten ticari gelirler oluşacaktır. Ancak, fonun kazanç sağlamaması durumunda hissedar seviyesinde ticari gelirlere dönüşüm mümkün olabilir. Hisse satışlarının hesaba katılabilmesi için, hissedarın ilgili şirkette en az %10 hisseye sahip olması veya %10'dan az bir hissenin 250.000,00 € 'dan fazla bir değere sahip olması gerekmektedir (BMF v. 26.03.2004, BStBl 2004 I S. 434 - Tz. 18).
Satıştan kaynaklanan zararlar varsa, ticari arsa ticareti, diğer gelirlerle karşılaştırılabilirlik nedeniyle avantajlı olabilir.
Burada kesinlikle bir işyeri niteliğinde arsa ticareti olup olmadığını belirlemek, bu genel internet sitesi çerçevesinde mümkün değildir. Bu konuda yerinde profesyonel bir danışmanlık almanızı şiddetle öneriyorum. Durumunuz, özellikle yatırımlarınız nedeniyle, oldukça karmaşıktır. Bu nedenle, detaylar ve düzenlemelerin önemli olabileceği durumlar için tamamen incelenmeli ve değerlendirilmelidir. Bu danışmanlığın maliyeti muhtemelen 30 € 'yu aşacak ancak ciddi vergisel etkiler göz önüne alındığında, bu uygun ve umarım anlaşılabilir olacaktır.
Bu bilgilerin, başvurunuz ve bu ilk danışmanlık çerçevesinde size durumu anlatmak için yeterli bir genel bakış sağlayacağını umuyorum ve saygılarımla
Michael Herrmann
Mali Müşavir
Diplom-Finanzwirt (FH)
