Граница объекта при продаже недвижимости
Ноябрь 15, 2011 | 30,00 EUR | отвечено Michael Herrmann
Уважаемые дамы и господа,
я участвовал в четырех закрытых недвижимостных фондах с 1997 по 2001 год (LBB / IBV).
В связи с настоящими проблемами фондовая компания предложила выкуп долей фонда в определенный срок.
Я уже продал 3 из этих фондов.
№1: Приобретение 08.12.1997 - Продажа 30.06.2008
№2: Приобретение 28.12.1998 - Продажа 31.03.2009
№3: Приобретение 20.12.2000 - Продажа 30.06.2011
№4 Я купил 27.12.2001 года, опцию на продажу можно использовать только до 30.06.2012 года.
Кроме того, моя жена (совместное налогообложение) должна передать долю в унаследованном участке в 2011 или 2012 году (распоряжение), а инаследовавшее имущество сообщество желает продать квартиру, в которой моя жена также имеет долю из-за наследства.
Налогово несущественен 10-летний срок спекуляции, дата покупки всех объектов была более 10 лет назад. Продажа недвижимостных фондов также не была запланирована, она была осуществлена только из-за предложения фондовой компании о покупке опций.
Налогово значимо может быть то, что мы продаем более 3 объектов в течение 5 лет, что налоговые органы могут трактовать как коммерческую деятельность; возможно, с существенными налоговыми недостатками для нас.
Я прочитал, что критерий "предела объекта", согласно которому приобретение (строительство) и отчуждение в определенном объеме (более 3 объектов) обосновывают коммерческую деятельность, сам по себе не имеет значения, и должны быть дополнительные показатели или критерии для определения коммерческой деятельности с недвижимостью. Я также прочитал, что унаследованные объекты недвижимости не учитываются при таком рассмотрении (предел объекта).
Я хотел бы определенно разобраться перед принятием решения о продаже (4-го фонда в 2012 году), стоит ли мне беспокоиться о том, что налоговая служба определит мою деятельность как коммерческую торговлю недвижимостью, и является ли информация о унаследованной недвижимости корректной.
Спасибо за ваши усилия.
Уважаемый Задающий вопрос,
во-первых, благодарю вас за ваш запрос, на который я с удовольствием отвечу на основе ваших данных и в контексте вашего участия в рамках первичной консультации. Ответ будет дан с учетом представленного материала. Отсутствие или ошибочные данные о фактических обстоятельствах могут повлиять на правовой результат.
Коммерческая деятельность с недвижимостью, например, с обязательством уплаты налога на торговую деятельность, имеет место, если налогоплательщик продает более трех недвижимостей в тесной временной связи обычно в течение пяти лет между покупкой и продажей. Сначала важно определить, какие недвижимости включаются в границу трех объектов.
Унаследованная недвижимость может быть исключена из рассмотрения, если наследодатель не был активным коммерческим дилером недвижимости. (Постановление Федерального налогового суда от 15.03.2000, BStBl 2001 II S. 530)
Продажа долей в закрытых недвижимостных фондах имеет значение только в том случае, если сам фонд еще не занимается коммерческой деятельностью. В этом случае на уровне фонда уже имелись бы коммерческие доходы. Только если фонд не получает прибыли, на уровне участника доля может быть переквалифицирована в коммерческие доходы. Однако для учета продаж долей требуется, чтобы участник имел не менее 10% долей в каждом обществе или что доля менее 10% имеет рыночную стоимость более 250 000,00 евро (Постановление Министерства финансов от 26.03.2004, BStBl 2004 I S. 434 - п. 18).
Если убытки возникли вследствие продажи, коммерческая деятельность с недвижимостью может быть выгодной из-за возможности компенсации с другими доходами.
Определить, действительно ли отсутствует коммерческая деятельность с недвижимостью, путем использования данного общественного интернет-портала, очевидно, невозможно. Я настоятельно рекомендую вам обратиться за личной консультацией на месте. Ваша ситуация - очень сложна, в том числе из-за ваших участий. Поэтому ее следует полностью изучить, так как детали или особенности могут иметь значение. Стоимость такой консультации, вероятно, превысит 30 евро, что, однако, является разумным и, надеюсь, понятным в свете серьезных налоговых последствий.
Надеюсь, что эти сведения помогут вам получить достаточно полное представление о вашей ситуации в рамках вашего участия и первичной консультации, и остаюсь
с наилучшими пожеланиями
Михаил Геррман
Налоговый консультант
Дипломированный финансовый экономист (бакалавр)
