Droit d'usufruit sur un bien immobilier
Novembre 23, 2011 | 35,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
Notre fils souhaite acheter un entrepôt qui jouxte notre terrain (prix d'achat : 35 000 EUR - financement par crédit). Pour ce montant, nous allons inscrire une hypothèque sur notre terrain en tant que garantie pour la banque.
Nous souhaitons ensuite louer cet entrepôt à notre fils pour les 5 prochaines années, les loyers devant être déclarés comme charges d'exploitation pour nous.
Après 5 ans, nous rembourserons la dette résiduelle de 25 000 EUR à la banque pour notre fils. L'entrepôt restera la propriété de notre fils, mais en échange, notre fils nous accordera un droit d'usufruit sur l'entrepôt. Nous continuerons alors à utiliser ou à louer l'entrepôt.
Quelles seraient les implications fiscales de cette opération pour nous et notre fils (cession d'usufruit en échange du remboursement de la dette résiduelle)?
Cordialement,
Cher demandeur,
Tout d'abord, je vous remercie de votre demande, que je suis heureux de répondre en raison des informations que vous avez fournies et de votre engagement dans le cadre d'une consultation initiale. La réponse est basée sur la description des faits. Des informations manquantes ou erronées sur les circonstances réelles peuvent influencer le résultat juridique.
L'évaluation du contrat de location pour les cinq premières années est claire. Votre fils perçoit des revenus de location et vous déduisez le loyer en tant que frais d'exploitation. Veuillez noter que les dépenses de loyer doivent être réintégrées à 50% pour la taxe professionnelle. De plus, il convient de noter que les contrats avec des proches doivent être conformes à une comparaison avec des tiers et effectivement mis en œuvre.
La nomination de l'usufruit en échange du remboursement de la dette résiduelle est une donation d'usufruit. Cela est évalué en fonction de la valeur en capital. La valeur en capital est calculée selon la méthode suivante:
Valeur annuelle x multiplicateur = valeur en capital
La valeur annuelle représente le revenu net (loyers perçus moins les coûts). Le multiplicateur dépend de la durée de l'accord d'usufruit (Tableau 7 ou 8 de la circulaire du BMF du 7.12.2001).
Si le remboursement de la dette résiduelle représente moins de 10% de la valeur en capital, il s'agit d'un usufruit de donation non rémunéré. Sinon, il s'agit d'un usufruit de donation partiellement ou totalement rémunéré. L'usufruit de donation non rémunéré est fiscalement désavantageux car ni le propriétaire ni l'usufruitier ne peuvent déduire les amortissements. Les autres coûts ne peuvent être déduits par l'usufruitier que s'il les a effectivement supportés.
Dans le cas de l'usufruit de donation entièrement rémunéré, le propriétaire continue à percevoir des revenus de location. Le paiement de l'usufruit reste une dépense d'exploitation. Le paiement unique doit être réparti sur la durée.
Dans le cas de l'usufruit de donation partiellement rémunéré, le traitement fiscal dépend de la proportion entre le paiement de l'usufruit et la valeur en capital de l'usufruit.
Compte tenu de la complexité de ce sujet, je vous recommande de consulter un conseiller local compétent. Pour cela, des informations supplémentaires sont nécessaires, qui ne peuvent pas être traitées dans le cadre de cette consultation initiale.
J'espère que ces informations vous ont donné un aperçu suffisant de la situation dans le cadre de votre engagement et de cette consultation initiale, et je vous prie d'agréer,
Mes salutations distinguées,
Michael Herrmann
Conseiller fiscal
Diplômé en finance (FH)
