Nießbrauchrecht Immobilie
November 23, 2011 | 35,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Unser Sohn möchte eine Lagerhalle, welche an unser Grundstück angrenzt, kaufen (Kaufpreis: 35.000 EUR- Kreditfinanzierung). Für diesen Betrag werden wir als Sicherheit eine Grundschuld auf unser Grundstück für die Bank eintragen lassen.
Diese Lagerhalle wollen wir dann von unserem Sohn für die nächsten 5 Jahre mieten, die Mieten sollen bei uns als Betriebsausgaben geltend gemacht werden.
Nach 5 Jahren wollen wir dann die Restschuld i.H.v. 25.000 EUR für unseren Sohn an die Bank abzahlen. Die Lagerhalle soll weiterhin Eigentum unseres Sohnes bleiben, aber im Gegenzug soll unser Sohn uns ein Nießbrauchrecht für die Lagerhalle eintragen lassen. Die Lagerhalle wollen wir dann weiterhin selbst nutzen oder vermieten.
Welche steuerlichen Auswirkungen hätte dieser Vorgang bei uns und unserem Sohn (Nießbrauchsgewährung gegen Restschuldzahlung)?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Die Beurteilung des Mietverhältnisses für die ersten fünf Jahre ist übersichtlich. Ihr Sohn erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Sie ziehen die Miete als Betriebsausgaben ab. Bitte beachten Sie, dass die Mieteaufwendungen für die Gewerbesteuer zu 50% wieder hinzugerechnet werden. Weiterhin ist bei Verträgen mit nahen Angehörigen zu beachten, dass die Vereinbarungen einem Fremdvergleich standhalten und tatsächlich durchgeführt werden.
Bei der Bestellung des Nießbrauchs gegen Übernahme der Restschuld handelt es sich um einen Zuwendungsnießbrauch. Dieser wird mit dem Kapitalwert bewertet. Der Kapitalwert ermittelt sich gem. § 13 ff. Bewertungsgesetzes wie folgt:
Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert
Die Jahreswert stellt den Reinertrag dar (Mieteinnahmen abzgl. Kosten). Der Vervielfältiger ist abhängig von der Dauer der Nießbrauchsvereinbarung (Tabelle 7 oder 8 des BMF-Schreibens vom 7.12.2001)
Sollte die Übernahme der Restschuld weniger als 10% des Kapitalwertes ausmachen, liegt insgesamt ein unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch vor. Andernfalls liegt ein teil- oder vollentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch vor. Der unentgeltliche Zuwendungsnießbrauch ist steuerlich ungünstig, da in diesem Fall weder Eigentümer noch Nießbraucher Abschreibungen geltend machen können. Die übrigen Kosten kann den Nießbraucher nur absetzen, wenn er sie auch getragen hat.
Beim vollentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch erzielt der Eigentümer weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Nießbrauchsentgelt ist weiterhin Betriebsausgabe. Die Einmahlzahlung ist au f die Laufzeit zu verteilen.
Beim teilentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch erfolgt die steuerliche Behandlung nach dem Verhältnis Nießbrauchentgelt zu Kapitalwert des Nießbrauchs.
Sie sollten sich angesichts der komplexen Thematik fundiert vor Ort beraten lassen. Hierzu sind weitere Informationen nötig, die nicht im Rahmen dieser Erstberatung verarbeitet werden können.
Ich hoffe dennoch, Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Steuerberater
Diplom-Finanzwirt (FH)
