Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand?
Februar 28, 2012 | 20,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Sehr geehrte Damen und Herren!
Ich habe am 01.02.2010 eine ETW in einem 6-Parteien-MFH zur Vermietung erworben. In meiner Einkommensteuererklärung 2010 wurden alle Anschaffungs- und Herstellungskosten, also auch die umfassende Renovierung zusammengefasst und abzgl. Grundstücksanteil eine Bemessungsgrundlage von 46.314 Euro zur linearen AfA mit 2% p.a. vom FA anerkannt.
Nicht anerkannt wurden die Beiträge zur Sonderumlage an den Hausverwalter in Höhe von 11.544 Euro.
Der Wortlaut des FA:
"Die an den Hausverwalter gezahlten Beiträge zur Sonderumlage sind erst bei Verausgabung durch den Verwalter für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehbar. Die AfA-Bem.grdl. beträgt daher 46.314 Euro. Die für 11 Mon. zeitanteilig zu berücksichtigende AfA beträgt 894 Euro."
Eine Bestätigung der Hausverwaltung über die Verausgabung liegt mir nun vor. Das MFH wurde in 2010 modernisiert (Fenster,Fassade,Außenanlagen)
Wie verhalte ich mich nun bei der Einkommensteuererklärung 2011. Kann ich die Beiträge zur Sonderumlage als Erhaltungsaufwand in voller Höhe oder auf 2-5 Jahre verteilt ansetzen oder greift die 15%-Regel für die ersten 3 Jahre (die ich rechnerisch überschreiten würde), so das ich nachträglichen Herstellungsaufwand für die AfA angeben muss?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Wenn Sie, wie Sie selbst schreiben, über die 15%-Grenze kommen, würde auch die Verwendung der Aufwendungen aus der Sonderumlage anschaffungsnaher Aufwand darstellen, der nur mit 2% abgeschrieben werden kann.
Aber in Ihrem Falle hat Ihnen das Finanzamt im Einkommensteuerbescheid 2010 ausdrücklich mitgeteilt, dass die Sonderumlage bei der Verausgabung durch den Verwalter für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehbar sei. Wenn der Einkommensteuerbescheid 2010 endgültig, also nicht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht und bzgl. der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auch nicht vorläufig ist, ist das Finanzamt an seine Aussage gebunden, dass diese Aufwendungen als Erhaltungsaufwendungen berücksichtigt werden können, auch wenn diese Aussage falsch ist. Das Finanzamt wäre dann unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben an seine Aussage gebunden, die in einen Steuerbescheid getätigt wurde und Ihnen somit wirksam bekanntgegeben wurde.
Sie sollten daher die Kosten als Erhaltungsaufwand-ohne weiteren Kommentar- in der Steuererklärung 2011 deklarieren. Notfalls, bei Ablehnung durch das Finanzamt, muss dann im Einspruchsverfahren wie von mir beschrieben vorgegangen werden.
Gerne kann ich, im Rahmen eines Mandats, die Angelegenheit detailliert klären, was über dieses Forum nicht möglich ist. Bei Interesse können Sie sich gerne unter meiner E-Mail-Adresse mit mir in Verbindung setzen.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt
