Steuerpflicht beim Verkauf einer Immobilie nach Teilungsversteigerung
Dezember 30, 2011 | 30,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
1979 habe ich ein Haus gekauft. Meine damalige Ehefrau war hälftige Eigentümerin. Wegen Scheidung bin ich 2004 dort ausgezogen. 2010 wurde die Ehe geschieden. Die Immobilie wurde im Urteil nicht mit einbezogen, resp. geregelt.
Eine einvernehmliche Aufteilung, Verkauf etc. wurde von meiner geschiedenen Frau verhindert. Im Februar 2011 habe ich das Haus im Rahmen einer Teilungsversteigerung für 125 Tsd € erworben.Der Verkaufserlös wurde vom Zwangsvollstreckungsgericht entsprechend verteilt.Grundschulden im gleichen Wert müssen hälftig an meine Ex-Frau, ohne, dass sie valutiert sind, von mir bezahlt werden.In dem Haus habe ich zeitweise, vorübergehend gewohnt, insbesondere vor dem Hintergrund der Instandsetzungsmaßnahmen.Eine Wohnsitzmeldung hat es aber nicht gegeben.
Ich habe das Haus entrümpelt und ein wenig auf Vordermann gebracht um es zu verkaufen.
Das Finanzamt beruft sich auf §23 und erwartet im Falle eines Verkaufs den sog. Veräußerungsgewinn aus dem ehemaligen 50 %-Anteil meiner Ex-Frau.
Ich beabsichtige die Immobilie 2012 für ca. 340 Tsd.-€ verkaufen zu wollen.
Muss ich dann Steuern bezahlen und in welcher Größenordnung?
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Die Versteuerung des Gewinnes aus der Veräußerung des Wohnhauses unterliegt gemäß § 23 Einkommensteuergesetz als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer. Eine Ausnahme besteht dann, wenn sie das Haus im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Dies ist hier offensichtlich nicht der Fall.
Die Besteuerung kann jedoch nur auf den Teil des Hauses entfallen, der von Ihnen im Jahr 2011 zusätzlich erhoben wurde. Ansonsten ist die "Spekulationsfrist" bereits abgelaufen.
Insofern haben sie lediglich den anteiligen Gewinn abzüglich Jahren der anteiligen Anschaffungskosten zu versteuern (50%).
Folglich ergibt sich für mich folgendes Bild: Sie hatten Anschaffungskosten aus der Versteigerung in Höhe von 62.500 € zuzüglich übernommener Grundchulden in Höhe von 62.500 € und Anschaffungsnebenkosten für Grundbuchgebühren, Versteigerungsgebühren etc. (min. 125.000 €). Diese Anschaffungskosten mindern den Veräußerungserlös in Höhe von 170.000 €.
Hiernach ergibt sich ein zu versteuernder Gewinn in Höhe von maximal 45.000 €. Dieser Gewinn- unterliegt Ihrem persönlichen Steuersatz. Ohne ihre übrigen steuerlichen Gegebenheiten zu kennen, ist eine exakte Schätzung nicht möglich. Ich vermute jedoch das eine Steuerbelastung von 33 bis 45% dieses Betrages realistisch ist.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Steuerberater
Diplom-Finanzwirt (FH)
