Eigentümer und gleichzeitig Mieter
März 9, 2012 | 20,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Wir sind vier (Gesamthands-)Eigentümer eines Dreifamilienhauses (Eltern und Sohn/Schwiegertochter). Sohn und Schwiegertochter bewohnen eine Wohnung in diesem Haus und zahlen an uns Miete für unsere 50% Anteil an der Wohnung. Die anderen beiden Wohnungen sind fremdvermietet. Die Aufteilung der Einnahmen ist mir klar, nur die der Kosten nicht. Wie wird die Eigennutzung bei unseren Kindern berechnet? Kann man das anhand der Wohnfläche ermitteln? Sie zahlen ja für die Hälfte ihrer Wohnung Miete, also können sie doch dafür auch die Kosten ansetzen?
Herzlichen Dank im voraus.
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
In der Grundstücksgemeinschaft werden die Gesamtmieteinnahmen und die Kosten erfasst. Soweit an der Grundstücksgmeinschaft Beteiligte gleichzeit Mieter sind, liegt grundsätzlich ein Mietverhältnis vor.
Der BFH hat mit den Urteilen vom 18.05.2004 – IX R 49/02 – (BStBl II S. 929) und – IX R 42/01 – (BFH/NV 2005, S. 168) entschieden, dass bei der entgeltlichen Überlassung einer Wohnung an einen Miteigentümer durch die Grundstücksgemeinschaft das Mietverhältnis mit den anderen Miteigentümern anzuerkennen sei und diese entsprechend ihren ideellen Miteigentumsanteilen anteilig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielten, wenn der anmietende Miteigentümer das gemeinschaftliche Wohnhaus insgesamt über seinen Miteigentumsanteil hinaus nutze.
Da es sich um eine entgeltliche Überlassung einer Wohnung an einen Miteigentümer durch die Gemeinschaft handelt, ist das Mietverhältnis insoweit steuerrechtlich anzuerkennen, als die entgeltliche Überlassung den ideellen Miteigentumsanteil übersteigt.
Dies bedeutet, dass die Miete und die anteiligen Kosten (50%) der Wohnung von Sohn und Schwiegertochter bei der Gewinnverteilung der Grundstückgemeinschaft nur den Eltern zuzurechen sind.
Die Eigennutzung der Kinder ist bei diesen nicht zu versteuern. Gleichzeitig sind auch die anteiligen Kosten bei diesen nicht absetzbar.
Daraus folgt folgende Gewinnaufteilung:
Fremdvermietete Wohnung: Einkünfte werden auf alle verteilt.
Eigengenutzte Wohnung: Verteilung der Miete und der hälftigen Kosten auf die Eltern.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Steuerberater
Diplom-Finanzwirt (FH)
