Gewinne aus Immobilienverkauf gegen Verluste aus VV gegenrechenen
Dezember 11, 2011 | 30,00 EUR | beantwortet von Dr. Yanqiong Bolik
Ich habe zwei Immobilien zeitgelich innerhalb der 10 jährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft. Den Erlös habe ich im gleichen Jahr in mehrere neue vermietete Immobilien reinvestiert und dort auch (unter Beachtung der 15 % Grenze für ggf. Anschaffungsnahen Herstellungsaufwand) grössere Beträge (es gab guenstige KfW Darlehen) in Modernisierung und Instandhaltung investiert.
Sind die getätigten Investitionen für die Modernisierungen der neu angeschafften Objekte (Verluste) gegen die entstandenen Gewinne aus dem Verkauf in der Gesamtermittlung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung gegenrechenbar?
Welcher Steuersatz (bin verheiratet) wird beim etwaigen Gewinn herangezogen?
Vielen Dank
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.
Bitte beachten Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen, Änderung der Angaben oder die Zweideutigkeit der Informationen das steuerrechtliche Ergebnis ändern können.
Soweit es bei Ihrer Veräußerung beider Immobilien nicht um gewerblichen Grundstückshandel geht, sind nach aktueller Rechtslage die Veräußerungsgewinne dann nicht steuerbar, wenn die Immobilien im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzweckenunbeschränkt oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§23 Abs. 1 S.1 Nr. 1 S.3 EStG).
Kommt diese Regelung in Ihrem Fall nicht in Betracht, sind die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften als sonstige Einkünfte nach §22 EStG zu versteuern. Bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens werden die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften und Verluste aus Vermietung und Verpachtung summiert, soweit die vermieteten Grundstücke in Deutschland liegen.
Wenn Ihre Ehefrau und Sie beide einkommensteuerpflichtig und nicht dauernd getrennt leben können Sie zwischen getrennter Veranlagung und Zusammenveranlagung wählen. D.h. Sie haben Wahlrecht zwischen Steuersatz nach Grundtabelle und Steuersatz nach Splittingtabelle. In vielen Fällen ist Splittingtarif für Ehegatten günstiger. Es hängt jedoch von Ihrer persönlichen Situation ab, so dass man aus Ferne Ihren genauen Steuersatz nicht beurteilen kann. Wenn Sie eine Ermittlung Ihres persönlichen Steuersatzes wünschen, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.
Besteht zu dieser Frage noch Unklarheit, verwenden Sie bitte gern die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Yanqiong Bolik
Steuerberaterin
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